Refus illégal d’une autorisation d’urbanisme : quelles possibilités d’indemnisation ?

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En cas de refus illégal d’une autorisation d’urbanisme, même une victoire contentieuse semble parfois peu satisfaisante aux porteurs de projets qui peuvent se trouver privés de la possibilité de réaliser leur opération (perte des acquéreurs le temps du procès, vente du terrain à un autre acheteur…) – et ce, alors même qu’ils ont déjà engagé des frais conséquents. Dans cette hypothèse, il peut alors être tentant de se retourner contre la Commune à l’origine du refus illégal.

Quelles sont alors les chances de succès ?

En matière de responsabilité, il convient de caractériser une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

 

La faute : en principe, un refus illégal d’autorisation d’urbanisme engage la responsabilité de son auteur

Le principe est constant en droit public : toute illégalité commise par une personne publique (Commune, Préfecture…) constitue une faute pouvant engager la responsabilité de son auteur.

En matière d’urbanisme, le Conseil d’Etat a rappelé ce principe concernant un refus illégal de permis de construire dans une décision de 2016 (CE, 15 avril 2016, n°371274).

La Haute Juridiction en fait également application dans une décision récente concernant une décision illégale d’opposition à une déclaration préalable de lotissement (CE, 12 juillet 2017, n°394941).

 

Le lien de causalité : l’illégalité commise doit être directement à l’origine de la non-réalisation du projet

La décision du 12 juillet 2017 citée ci-dessus permet de détailler la jurisprudence antérieure sur la manière dont le juge va apprécier le lien de causalité entre la faute et le préjudice invoqués. Ainsi, il convient de distinguer deux types de cas :

1°) Lorsque l’administration aurait pu refuser l’autorisation sur un fondement légal, le Conseil d’Etat estime qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la faute et le préjudice. Par exemple, il pourrait s’agir du cas où un refus de permis de construire est annulé pour un vice de forme, alors que le Maire aurait pu le refuser légalement car le terrain était inconstructible. L’action indemnitaire sera alors rejetée.

2°) Dans les autres cas, le Conseil d’état considère que :

      • Par principe, le manque à gagner résultant de l’impossibilité de réaliser l’opération revêt un caractère éventuel et n’ouvre donc pas droit à réparation ;
      • Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, tels que les engagements souscrits par de futurs acquéreurs ou l’état avancé des négociations commerciales.

 

 

En résumé, pour qu’une action indemnitaire contre un refus illégal d’autorisation d’urbanisme puisse prospérer il faut :

  • S’assurer que le permis ou la déclaration préalable ne pouvait pas être refusé pour un motif légal ;
  • Démontrer des « circonstances particulières » permettant de faire reconnaitre que le lien entre le refus et le préjudice résultant de la non-réalisation de l’opération est certain. Par exemple, il pourra s’agir de produire une promesse de vente signée. Il est à noter que la démonstration sera plus complexe à apporter concernant les opérations d’aménagement et pas seulement de construction. En effet, la vente d’un lot à construire est souvent subordonnée à l’obtention d’un permis de construire purgé, élément qui conduit le juge a regarder la réalisation de la vente du lot comme éventuelle (donc : pas de droit à indemnisation) (Cf. décision du 12 juillet 2017 précitée).

 

Quels sont les préjudices indemnisables ?

Si toutes les conditions sont réunies, les porteurs de projets peuvent obtenir l’indemnisation de l’intégralité de leur préjudice et notamment de leur manque à gagner ou de leur perte de bénéfice. Il conviendra de communiquer au Tribunal des éléments précis sur les modalités de calcul de ce préjudice, par exemple via une attestation d’un expert-comptable, accompagnée des pièces justificatives.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour

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Le permis de faire, ou comment déroger à certaines règles en matière de construction

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Le permis de faire est un dispositif expérimental permettant de déroger aux règles de constructions pour la réalisation d’équipements publics et de logements sociaux – sous réserve de respecter l’objectif des normes auxquelles il est dérogé. Cette expérimentation est rendue possible par l’article 88 de la Loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP) pour une durée de 7 ans à compter de sa promulgation.

 

Qui peut bénéficier du dispositif ?

L’article 88 de la LCAP prévoit que peuvent demander une dérogation :

Les sociétés d’économie mixte à opération unique (SEMOP) et les sociétés d’économie mixte d’aménagement à opération unique (SEMAOP) ne sont pas expressément visées par le dispositif. Cependant, leur régime juridique renvoyant à celui des SEML, l’expérimentation doit être considérée comme possible.

 

Pour quels projets ?

La LCAP distingue deux catégories de projets éligibles à l’expérimentation :

  • La réalisation d’équipements publics et de logements sociaux (article 88 I) ;
  • Les projets soumis à permis de construire autres que ceux mentionnés ci-dessus et situés dans le périmètre d’une opération d’intérêt national (OIN) (article 88 II).

Le décret n°2017-1044 du 10 mai 2017 est venu préciser le contour de la première catégorie de projets concernés. En revanche, il est muet concernant les projets situés dans le périmètre des OIN. Un second décret est donc à attendre – à une date indéterminée – notamment en raison de la période électorale.

Quoi qu’il en soit, à ce jour, peuvent faire l’objet d’une expérimentation les projets de construction comportant pour au moins 75% de leur surface de plancher :

  • Des équipements publics mentionnés au 4° de l’article R.151-28 du Code de l’urbanisme, réalisés sous maîtrise d’ouvrage de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs groupements, des SEM de logements sociaux, des SEML et des SPL. Il s’agit des locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés, des locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés, des établissements d’enseignement, de santé et d’action sociale, des salles d’art et de spectacles, équipements sportifs et autres équipements recevant du public ;
  • Des logements sociaux réalisés sous maîtrise d’ouvrage de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs groupements, des organismes HLM et des SEM de logements sociaux.

 

A quelles règles de construction est-il possible de déroger ?

L’article 2 du décret du 10 mai 2017 prévoit que les projets éligibles sont soumis aux dispositions du CCH en matière de protection contre les risques d’incendie et de panique, sous réserves des dérogations et réserves suivantes :

 

En matière d’accessibilité des bâtiments neufs aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, l’article 3 du décret ne prévoit pas à proprement parler de dérogations (et on le comprend), mais plutôt un aménagement possible des procédures existantes :

 

Quelle est la procédure de demande de dérogation ?

La demande de dérogation doit être adressée aux Ministres chargés de l’architecture et de la construction par le maître d’ouvrage qui dépose un dossier dont le contenu est le suivant :

 

Les Ministres en charge de l’instruction doivent recueillir l’avis de personnalités qualifiées qu’ils désignent, ainsi que de la Commission départementale de sécurité et d’accessibilité. Ces avis portent sur les solutions alternatives proposées, sur un plan technique et opérationnel et sur la maîtrise des risques et des coûts induits.

Le délai d’instruction de la demande est de 6 mois. A son issue :

  • Les Ministres compétents peuvent accorder la dérogation par une décision conjointe, notifiée au maître d’ouvrage.
  • Les Ministres compétents peuvent refuser la demande, décision également notifiée au maître d’ouvrage.
  • En cas de silence, gardé pendant une durée de 6 mois à compter de la réception d’un dossier complet vaut acceptation de la demande de dérogation.

Il est également possible, après les consultations et avant l’échéance du délai de 6 mois, que les Ministres fassent connaître au maître d’ouvrage les « objections devant être surmontées, dans un délai qu’ils fixent, en vue d’obtenir l’autorisation demandée. Dans ce cas, le silence gardé par les ministres pendant une durée de deux mois à compter de la réception des pièces complémentaires vaut acceptation de la demande de dérogation » (article 4 III du décret du 10 mai 2017).

 

Quel dispositif de contrôle ?

Le dossier de demande de dérogation doit comprendre un protocole de contrôle de l’atteinte des résultats attendus tout au long de la réalisation du projet. Les articles 4 et 5 du décret précisent que ce contrôle doit être réalisé par une tierce partie indépendante de la conception du projet, ayant signé une convention avec les Ministres chargés de l’architecture et de la construction.

Les résultats du contrôle sont transmis régulièrement aux Ministres (au moins une fois par an). Si ces résultats s’éloignent de ceux attendus, le contrôle doit en informer immédiatement les Ministres.

Ces derniers peuvent alors mettre le maître d’ouvrage en demeure de se conformer à ses obligations.

 

Une expérimentation en prélude à un assouplissement des règles de construction ?

L’article 7 du décret du 10 mai 2017 prévoit que l’expérimentation fait l’objet d’une évaluation par les Ministres chargés de la construction et de l’architecture. Le rapport d’évaluation analyse les solutions expérimentées, formule, dans la mesure du possible, au vu des résultats obtenus, des propositions de simplification de la réglementation et des normes en matière de construction et propose, s’il y a lieu, de nouveaux champs d’expérimentation.
La volonté est donc clairement de faire évoluer les règles de construction.

Cependant, reste à savoir si la complexité de mise en œuvre de l’expérimentation ne découragera pas les constructeurs de la mettre en œuvre.

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour

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Recours contre un permis de construire : l’intérêt à agir du voisin immédiat

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L’intérêt à agir d’un requérant constitue une condition de recevabilité de son recours. En d’autres termes, même si les moyens de fond invoqués contre un permis de construire sont pertinents, le recours sera rejeté si le requérant ne démontre pas que ce permis lui préjudice de manière suffisamment certaine.

Or, dans l’optique de limiter les recours contentieux et de faciliter les projets de construction, les textes et la jurisprudence récentes ont clairement durci les conditions permettant de reconnaître l’intérêt à agir du requérant contestant une autorisation d’urbanisme.

Le requérant doit ainsi démontrer que le projet attaqué est de nature à affecter directement les conditions d’occupation du bien qu’il détient ou occupe régulièrement ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente ou de bail (article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme).

 

L’application de ces dispositions est assouplie par le juge lorsque le requérant est voisin immédiat du projet attaqué.

Ainsi, l’intérêt à agir du voisin immédiat est reconnu par principe « lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction » (CE, 13 avril 2016, Bartolomei, n°389798) (Sur ce point, voir notre  précédent article).

Le requérant qui n’est pas voisin immédiat ne bénéficie pas de cette présomption d’intérêt à agir et devra produire des documents faisant apparaître clairement en quoi les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien sont susceptibles d’être directement affectées par le projet litigieux « (CE, 10 février 2016, SAS Sifer Promotion, n°387507).

Comment définir qui est « voisin immédiat » de la construction projetée ?

De manière générale, le voisin immédiat, au sens de la jurisprudence administrative, peut être défini comme le propriétaire ou l’occupant d’une habitation située à quelques mètres de la construction projetée, sur une parcelle jouxtant celle du projet.

La distance entre la propriété du requérant et le projet attaqué est donc un élément fondamental.

Ainsi, démontre sa qualité de voisin immédiat le requérant :

En revanche, une distance de 700 mètres entre l’habitation du requérant et le projet ne permet pas de le qualifier de voisin immédiat (CE, 10 juin 2015, n°386121).

 

Concrètement, quelles pièces devra produire le requérant « voisin immédiat » pour justifier son intérêt à agir ?

Le Juge s’appuie sur un ensemble de preuves, propre à chaque affaire.

Par exemple, la preuve de l’intérêt à agir peut être rapportée par la production de:  la copie de la demande de permis, du permis délivré ainsi que d’un plan indiquant l’implantation des constructions envisagées, un acte de notoriété, une facture d’électricité établissant la qualité de propriétaire voisin et un extrait de plan cadastral faisant apparaître la localisation du terrain d’assiette du projet par rapport à la parcelle du demandeur ainsi que la proximité avec la voie d’accès au lotissement (CE, 20 juin 2016,n°386932).

Un constat d’huissier et des attestations de témoins peuvent également démontrer des nuisances (CAA Nancy, 9 mars 2017, n°16NC00139).

Le requérant peut aussi produire « divers clichés photographiques », pris depuis sa propriété, « attestant d’une vue directe sur la construction projetée » (CE, 17 mars 2017, n°396362).

Le juge administratif s’avère ainsi pragmatique : même s’il peut se montrer sévère dans son appréciation, il accepte une large palette de pièces permettant au requérant de démontrer son intérêt à agir. Restera au requérant à lui fournir assez d’éléments pour passer le filtre de la recevabilité de son recours.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour

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La réforme des règles relatives au domaine public (étape 1)

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Le domaine public est une source importante de recettes pour les personnes publiques et notamment les collectivités territoriales. En effet, tout occupant ou usager doit, en principe, payer une redevance pour l’occuper ou l’utiliser : qu’il s’agisse du vendeur de journaux dans son kiosque, du restaurateur qui y installe sa terrasse, du concessionnaire de service public ou du titulaire de marché de partenariat.

Pourtant, il n’existait pas, jusqu’à présent, d’obligation de mise en concurrence et de publicité préalables pour l’attribution de ces titres.

Sous l’influence de l’Union Européenne et, plus particulièrement de la décision de la CJUE du 14 juillet 2016, « Promoimpresa » imposant une transparence dans l’attribution des titres domaniaux, l’article 34 de la loi Sapin II du 9 décembre 2016 a habilité le gouvernement à modifier les règles relatives à la propriété des personnes publiques par ordonnance. En effet, elle avait établi une feuille de route précise, incitant notamment à adopter une procédure de publicité et de mise en concurrence préalables (voir notre article sur ce point).

Partant, l’ordonnance du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques consacre cette obligation tout en prévoyant des exceptions ; elle prévoit également une clarification des règles relatives à la gestion du domaine afin d’optimiser la valorisation des propriétés publiques.

 

Certains titres domaniaux doivent faire l’objet d’une procédure de publicité et de mise en concurrence

 

Le principe est désormais que l’occupation ou l’utilisation du domaine public en vue d’une « exploitation économique » doit donner lieu à des mesures de publicité et de mise en concurrence. Cette notion est large ; a priori seules les activités des associations ou d’intérêt public pourraient y échapper. De plus, plusieurs exceptions sont prévues.

 

 

De manière logique la cession du titre et des droits réels résultant du titre est également affectée puisqu’il est désormais prévu qu’elle ne sera pas possible si le respect des obligations de mise en concurrence s’y oppose, c’est-à-dire si les conditions de la consultation préalable sont de nature à être remises en cause par la qualité du cessionnaire (art. 2122-7 et 2341-1 du CG3P et art. 1311-3 du CGCT). On peut noter que le texte ne prévoit pas, comme en matière de marchés publics ou de concessions, la possibilité de céder à une société issue d’une restructuration du titulaire précédent.

 

La durée des titres

 

En conséquence, la durée de l’autorisation doit être limitée à ce qui est nécessaire pour « assurer l’amortissement des investissements et permettre une rémunération de l’occupant ainsi qu’une rémunération équitable et suffisante des capitaux investis ». Par cette formulation, le régime des conventions d’occupation du domaine public se rapproche de celui des concessions.

 

Le calcul du montant de la redevance est précisé pour les contrats de la commande publique

 

En principe, toute occupation ou utilisation privative du domaine public doit donner lieu au versement d’une redevance (article L2125-2 du CG3P). Aucune règle particulière n’existait quand il s’agissait d’en fixer le montant pour une occupation ou une utilisation liée à l’exécution d’un contrat public (par exemple pour construire un parc de stationnement et l’exploiter). Il fallait tenir compte, comme pour n’importe quel titre, « des avantages de toute nature procurés au titulaire de l’autorisation » (article L.2125-3 du CG3P). Or, quand un concessionnaire finance, parfois exclusivement, la construction d’un ouvrage pour l’exploiter ou exploiter un service, la notion « d’avantages » est toute relative… Cette règle générale pouvait ainsi conduire à des flux financiers croisés entre la personne publique et son cocontractant uniquement destinés à « refacturer » la redevance, au surplus assujetti à la TVA.

Désormais, le montant de la redevance liée à l’exécution d’un contrat de la commande publique devra être déterminé au regard de l’économie générale du contrat.

Il est même prévu que l’autorisation soit gratuite quand le contrat « s’exécute au seul profit de la personne publique ». Reste à savoir ce qu’il faut entendre par « seul profit »…

 

L’assouplissement de la gestion du domaine public des personnes publiques

 

1.Il est désormais possible de délivrer un titre d’occupation sur une dépendance du domaine privé par anticipation à son incorporation dans le domaine public

Prenons l’exemple d’une commune qui vient de lancer des travaux pour la construction d’un bâtiment destiné en partie, à accueillir ses services municipaux. Elle souhaite rentabiliser le rez-de-chaussée en permettant par exemple l’occupation par un restaurateur. Auparavant, elle devait attendre que les travaux soient achevés pour que le bien fasse partie du domaine public. Désormais, elle pourra délivrer un titre d’occupation avant même la fin de travaux.

 

Il faudra toutefois que cette incorporation au domaine public intervienne dans un délai de 6 mois à compter de la délivrance de cette autorisation et que les conditions en cas de non incorporation du bien soient prévues.

 

2.Il est possible de vendre un bien alors même que celui-ci fait encore partie du domaine public

La loi Sapin 2 avait facilité les opérations immobilières pour l’Etat (voir notre article). C’est désormais également chose faite pour les collectivités territoriales.

Prenons l’exemple d’une commune qui abrite une crèche communale dans un bâtiment destiné à être vendu et qui souhaite déplacer ce service public dans un nouveau bâtiment en cours de réalisation. En principe, elle doit suivre la procédure chronologique suivante :

 

 

Autrement dit, avec ce principe elle doit attendre que la crèche ait quitté les lieux pour prononcer le déclassement du bien et ensuite le vendre. Elle ne peut donc pas disposer du prix de la vente pour financer les nouveaux locaux tant que le service municipal occupe le bâtiment pourtant destiné à être vendu.

Désormais, la commune pourra anticiper le déclassement et la vente d’un bien alors même qu’il est toujours affecté au service public ou à l’usage du public.

 

 

L’acte de vente devra prévoir :

  • une clause par laquelle la vente sera résolue (annulée rétroactivement), si la désaffectation ne s’opère pas dans ce délai ;
  • les conditions de la libération de l’immeuble par le service public ou la reconstitution des espaces affectés à l’usage direct du public.

 

3.Il est possible de s’engager à vendre un bien alors même que celui-ci fait encore partie du domaine public

Dans les hypothèses où la commune souhaiterait, par exemple, vendre un bien affecté à l’usage d’un service public et toujours utilisé par ce service, mais qu’un déclassement par anticipation ne serait pas opportun, elle peut toujours signer une promesse synallagmatique de vente.

 

 

Il faut toutefois que la promesse synallagmatique prévoit (et ce, à peine de nullité) :

  • des clauses précisant que l’engagement de la personne publique propriétaire reste subordonné à l’absence, après la signature de la promesse, d’un motif tiré de la continuité des services publics ou de la protection des libertés auxquels le domaine en cause est affecté qui imposerait le maintien du bien dans le domaine public ;
  • et que l’indemnité prévue en l’absence de cession n’excède pas le remboursement des dépenses engagées par le bénéficiaire de la promesse et « profitant à la personne publique propriétaire ».

 

Cette restriction de l’indemnisation réduit toutefois l’intérêt de cet assouplissement car un promoteur qui réalise des études pour la conception d’un ensemble immobilier ne pourra pas en être indemnisé.

 

4.La régularisation de certaines cessions irrégulières

L’ordonnance vient également régulariser les cessions antérieures intervenues sans déclassement préalable, sous certaines conditions (article 12).

 

5. Une dérogation à l’interdiction de cession gratuite du domaine mobilier de l’Etat est consacrée

Alors qu’en principe il n’est pas possible de céder un bien du domaine public gratuitement ou à un prix inférieur à sa valeur vénale en raison de l’interdiction de consentir des libéralités, il est désormais possible de procéder à une cession gratuite de biens meubles du ministère de la défense au profit d’Etats étrangers. Il peut s’agir de matériels de guerre et assimilés lorsqu’ils contribuent « à une action d’intérêt public, notamment diplomatique, d’appui aux opérations et de coopération internationale militaire » ;

 

 

Ainsi, l’ordonnance du 19 avril 2017, dont l’entrée en vigueur est prévue au 1er juillet 2017, met en conformité le droit national avec le droit européen et améliore la gestion du domaine des personnes publiques. Le gouvernement n’a toutefois pas intégralement épuisé l’habilitation qui lui a été donnée par l’article 34 de la loi Sapin 2, notamment en ce qu’elle ne soumet pas les transferts de propriété des collectivités territoriales à une mise en concurrence et une publicité préalables. La seconde partie de la réforme est donc attendue d’ici la fin de l’année.

 

Article rédigé par Sophie Lapisardi, avocat associée, spécialiste en Droit Public et Anne Villalard, stagiaire (Master II Pro Droit public des affaires à Paris I).

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Modifier son projet après l’obtention d’un permis de construire : le permis de construire modificatif

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Si le permis de construire modificatif (PCM) est un outil que les constructeurs utilisent de longue date, de récentes évolutions juridiques en ravivent l’intérêt.

Quel est l’intérêt de déposer un PCM ?

En dehors d’un contentieux et sous certaines réserves précisées dans les développements suivants, un PCM peut être déposé à tout moment pour faire évoluer un projet.

Des dispositions spécifiques du Code de l’urbanisme permettent également de mettre en œuvre les « vertus régularisatrices » du PCM pendant un contentieux ou même après.

 

  • La possibilité de modifier son projet, en dehors de tout contentieux, pour sécuriser ou faire évoluer son projet

La modification du permis de construire initial (PCI) peut être demandée par son titulaire s’il se rend compte d’une erreur ou omission ou s’il souhaite simplement faire évoluer son projet, par exemple en raison de la modification de la réglementation.

Le PCM n’a pas pour effet de fragiliser l’ensemble du projet. Le PCI (s’il est purgé de tout recours) reste acquis et seul le PCM pourrait, éventuellement, être attaqué. Dans cette hypothèse, le Conseil d’Etat a récemment pris position pour juger que l’intérêt à agir doit être apprécié au regard du seul impact sur le requérant, des modifications apportées au projet initial et non pas au regard de la globalité du projet de construction (CE, 17 mars 2017, n°396362) (voir notre article sur l’intérêt à agir ).

L’intérêt à agir s’appréciant strictement, le pétitionnaire peut ainsi modifier son projet tout en limitant les risques contentieux.

 

  • Le PCM, un outil de régularisation lorsque le PCI est attaqué

Le PCM offre de larges possibilités de régularisation lorsque le permis de construire initial est attaqué et s’inscrit ainsi dans un mouvement visant à faciliter les opérations de construction.

Les articles L.600-5-1 et L.600-5 du Code de l’urbanisme permettent de régulariser un permis de construire en cours d’instance et après l’instance contentieuse.

Ces outils sont utilisés de la façon suivante :

 

Dans quelles conditions déposer un PCM ?

 

  • Un PCI en cours de validité.

Le PCI doit être en cours de validité, c’est-à-dire qu’il ne doit être ni annulé, ni périmé.

En revanche, lorsque le permis de construire initial est suspendu par le juge du référé en application de l’article L.521-1 du Code de justice administrative (référé suspension) une demande de permis modificatif reste possible.

 

  • Des travaux en cours.

En principe, il ne faut pas que les travaux soient achevés (CAA Marseille, 21 octobre 2010, n°08MA03350 – CE, 1er octobre 2015, n°374338 – CE, 30 décembre 2015, n°375276)

Attention toutefois, le Conseil d’Etat a récemment considéré que la faculté de régulariser un permis en cours d’instance (Cf. ci-dessus) n’est pas subordonnée, par principe, à la condition que les travaux autorisés par ce permis n’aient pas été achevés (CE, 22 février 2017, n°392998). Désormais, il importe seulement que la régularisation soit possible.

 

  • Pas de modifications substantielles du PCI

Un PCM ne doit pas comporter des modifications, qui par leur nature ou leur ampleur, portent atteinte à la conception et l’économie générale du projet autorisé par le PCI, qu’il s’agisse d’un permis modificatif intervenant en dehors de tout contentieux ou dans le cadre d’une instance contentieuse ou après (CE, 30 décembre 2015, n°375276).

Il ne faut pas non plus que les transformations aggravent substantiellement l’impact visuel de la construction dans les espaces proches (CE, 3 avril 2014, n°365494).

 

  • Le dépôt d’un formulaire cerfa

Si les conditions précédentes sont satisfaites, le constructeur peut remplir le formulaire cerfa  de « demande de modification d’un permis délivré en cours de validité » et le déposer en mairie.

 

Le PCM est donc un outil utile que les constructeurs doivent savoir utiliser stratégiquement, notamment pour faire échec à d’éventuels recours contentieux.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour et Lauriane Tonani, Juriste

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Lotissement sur un terrain de plus de 2.500 m² : obligation de recourir à un architecte depuis le 1er mai 2017

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La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP) comporte de nombreuses dispositions relatives à la promotion de la qualité architecturale.

Souvent symbole d’une certaine banalité (et parfois de médiocrité) en la matière, le lotissement n’échappe pas à cette loi. Elle a modifié l’article L.441-4 du Code de l’urbanisme qui précise désormais que : « La demande de permis d’aménager concernant un lotissement ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation a fait appel aux compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage pour établir le projet architectural, paysager et environnemental dont, pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat, celles d’un architecte au sens de l’article 9 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ».

Un décret du 27 février 2017 est venu fixer ce seuil à 2.500 m² (décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement, créant l’article R.441-4-2 du Code de l’urbanisme).

 

Ainsi, il convient de distinguer :

  • Les lotissements devant être réalisés sur un terrain d’une superficie supérieure à 2.500 m² : dans ce cas, le projet architectural, paysager et environnemental devra être établi par un architecte. Cette obligation est entrée en vigueur le 1er mai 2017. Une note technique du Ministère du logement et de l’habitat durable du 5 avril 2017 précise que le recours à un architecte ne s’impose que pour les demandes nouvelles et pas pour les permis d’aménager modificatifs déposés après le 1er mai.

  • Les lotissements devant être réalisés sur un terrain d’une superficie inférieure à 2.500 m² : dans ce cas, le projet architectural, paysager et environnemental peut être établi par tout professionnel doté des compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage – comme, par exemple, un géomètre. A cet égard, l’Ordre des géomètres-experts militait pour que le seuil de recours obligatoire à un architecte soit fixé bien plus haut : 20.000 m².

 

Un contrat-type d’architecte pour le permis d’aménager d’un lotissement a été mis en ligne sur le site du Conseil National de l’Ordre des Architectes.

 

Enfin, il sera rappelé qu’à partir du 1er juillet 2017, le nom de l’architecte ayant établi le projet architectural devra être reporté sur le panneau d’affichage du permis d’aménager (sur ce point voir notre blog sur les nouvelles mentions du panneau d’affichage).

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

 

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Affichage du permis de construire : de nouvelles mentions à compter du 1er juillet 2017

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L’affichage du permis de construire revêt une importance fondamentale afin de déclencher le délai de recours des tiers qui est d’une durée de deux mois (article R.600-2 du Code de l’urbanisme).

Afin qu’il remplisse ce rôle, le panneau d’affichage installé par le bénéficiaire doit comprendre des mentions précises, récemment modifiées par l’arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le code de l’urbanisme.

 

Quelles sont les nouvelles mentions à afficher en application de l’arrêté du 30 mars 2017 ?

L’arrêté du 30 mars 2017 impose deux nouvelles mentions :

  • Le nom de l’architecte, auteur du projet architectural ;
  • La date d’affichage du permis en mairie.

L’obligation de mentionner le nom de l’architecte résulte de la loi n°2016-925 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016, dite loi « LCAP », ayant créé l’article L.650-4 du Code du patrimoine. Elle doit permettre de lutter contre les signatures de complaisance ou même les signatures de permis par des personnes non inscrites à l’Ordre. Le pendant de cette obligation d’affichage est d’ailleurs un système de contrôle qui permet aux services instructeurs de saisir le Conseil Régional des architectes pour des vérifications (article 23-1 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 relative à l’architecture).

L’affichage en mairie doit avoir lieu dans un délai de 8 jours à compter de la délivrance du permis. La mention de cette date d’affichage ne présente pas d’intérêt spécifique pour le recours des tiers puisque celui-ci part de la date d’affichage sur le terrain. En l’état, on peut donc s’interroger sur son intérêt – d’autant que cela obligera les bénéficiaires à s’enquérir de cette date auprès des services de l’urbanisme.

 

Compte tenu de ces modifications, quel est le contenu de l’affichage à compter du 1er juillet 2017 ?

Il résulte des articles R.424-15 et A.424-15 et suivants du Code de l’urbanisme que les mentions suivantes devront figurer sur le panneau :

 

Où doit être implanté le panneau ?

Le panneau, rectangulaire et dont les dimensions sont supérieures à 80 cm (article A.424-15 du Code de l’urbanisme) doit être « installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier » (article A.424-18 du Code de l’urbanisme).

Concrètement, cela signifie que le panneau doit être visible par les riverains.

 

Quelles sont les sanctions en cas d’omission d’une mention ou de mauvaise implantation du panneau ?

Un affichage non conforme au Code de l’urbanisme n’a pas de conséquence sur la légalité même de l’autorisation d’urbanisme.

En revanche, un tel affichage ne ferait pas courir le délai de recours des tiers qui pourraient ainsi attaquer le permis, alors même que les travaux ont commencé.

 

Une simple obligation procédurale peut donc avoir des conséquences importantes sur la réalisation concrète d’un projet.

La vigilance des maîtres d’ouvrage s’impose donc.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

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Construction existante irrégulière = travaux impossibles?

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Une décision rendue par le Conseil d’Etat le 3 février dernier nous rappelle qu’il peut être difficile de réaliser des travaux sur une construction irrégulière.

 

Qu’est-ce qu’une construction irrégulière ?

En droit, une construction est « irrégulière » lorsqu’elle est :

 

Que faire dans ces situations ?

 

Il convient de revenir sur chacun de ces cas.

 

1ère possibilité : Demander un permis de régularisation pour l’ensemble des travaux

Le propriétaire qui souhaite réaliser des travaux sur une construction, objet par le passé de travaux non autorisés, doit demander un permis de construire pour l’ensemble des travaux (CE 9 juillet 1986, Mme Thalamy, n° 51172).

Cette règle s’applique à toutes constructions irrégulières, à condition que la construction initiale (CE, 15 mars 2006, Ministère de l’équipement, n°266238), ou les travaux ultérieurs dont elle avait déjà fait l’objet aient été effectivement soumis à autorisation à la date de leur réalisation (CE, 9 juillet 1993, M. Pontier, n° 99755).

Il faut donc vérifier que lors de la réalisation des travaux de la construction initiale, une autorisation d’urbanisme devait être demandée en application des règles d’urbanisme alors en vigueur. Par exemple, les constructions antérieures à 1943 n’étaient pas soumises à permis de construire comme le rappelle le Conseil dans la décision du 3 février 2017 concernant un bâtiment édifié au 19ème siècle (CE, 3 février 2017, n°373898). Dans un tel cas, la demande de permis ne concernerait que les nouveaux travaux, sans concerner la construction existante qui n’était pas soumise à permis.

Lorsqu’une construction est irrégulière, une demande de permis de régularisation peut donc être déposée en mairie pour régulariser des travaux déjà entrepris ou terminés à condition que ces travaux soient conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur à la date d’octroi de la nouvelle demande de permis de construire (CE, 6 novembre 1996, n°135168).

Il faudra ainsi remplir le formulaire cerfa d’une demande de permis de construire classique.

 

Toutefois, si les travaux projetés sont dissociables de la construction existante irrégulière, c’est-à-dire que les travaux ne sont ni attenants, ni structurellement liés  à la construction existante, il n’est pas exigé de régulariser l’ensemble des travaux, et ce, quand bien même les travaux projetés se situent sur la même unité foncière que la construction existante irrégulière (CE, 9 janvier 2009, Commune de Toulouse, n°307265 ; CAA Marseille, 15 mai 2008, n° 06MA00807).

 

 

Cependant, l’exigence de régularisation demeure requise même lorsque les travaux projetés ne prennent pas directement appui sur la partie de la construction irrégulière mais sont suffisamment proches (CE, 13 décembre 2013, Mme Carn et autres c/ Commune de Porspoder, n° 349081).

Il convient donc d’être prudent quant à cet argument de la divisibilité entre les travaux projetés et l’édifice irrégulier.

 

 

2ème possibilité : Si la construction est achevée depuis plus de 10 ans, le permis de construire ne peut être refusé au motif que la construction initiale est irrégulière au regard du droit de l’urbanisme.

Au-delà de 10 ans, il n’est plus exigé de régulariser l’ensemble des travaux. Ainsi, en application de l’article L.421-9 du Code de l’urbanisme (anciennement L. 111-12), il est possible de déposer une autorisation uniquement pour les travaux qui sont demandés. L’administration ne peut plus s’opposer à un permis de construire ou à une déclaration préalable pour une construction édifiée illégalement.

Plusieurs exceptions sont toutefois prévues à cette prescription de 10 ans :

 

 

 

3ème possibilité : L’administration peut autoriser les travaux nécessaires à la préservation ou à la mise aux normes d’une construction ancienne, non régularisable.

En cas de demande de permis de construire portant sur une construction irrégulière, le principe est que l’administration, reste tenue d’inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble du bâtiment (Cf. 1ère possibilité).

Toutefois, la jurisprudence a assoupli ce principe pour les travaux nécessaires à la préservation ou à la mise aux normes d’une construction qui ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d’urbanisme applicables :

 

 

Cette troisième possibilité concerne donc des cas limités. Elle est néanmoins d’une importance particulière dans un pays qui compte de nombreux bâtiments historiques.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour et Lauriane Tonani Elève-avocat

 

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Loi Sapin 2 et domaine public – Vers la mise en concurrence des autorisations d’occupation et la simplification des transferts de propriété

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Si la domanialité publique n’est évidemment pas le centre de la loi Sapin 2, il n’en demeure pas moins que la loi n°2016-1691 relative à la transparence, la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique du 9 décembre 2016 initie des changements importants en la matière (Cf. articles 34 et 35).

Tout d’abord, la loi Sapin 2 habilite le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures introduisant une mise en concurrence à deux stades :

 

 

La loi du 9 décembre 2016 met donc fin à l’un des grands débats qui occupaient les juristes sur la mise en concurrence des autorisations domaniales (voir notamment les décisions suivantes: CE, 3 décembre 2010,Stade Jean Bouin, n°0338272 et CJUE, 14 juillet 2016, aff C-458/14 et C-67/15).

 

Ensuite, la Loi Sapin 2 cherche à faciliter les opérations immobilières en étendant les possibilités de déclassement par anticipation des dépendances domaniales.

Afin de pouvoir être cédé un bien doit préalablement être déclassé du domaine public (article L.2141-1 du CG3P). Ce déclassement est l’acte juridique constatant que le bien n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public.

En d’autres termes, il doit y avoir désaffectation, puis déclassement et enfin cession :

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L’article 35 de la loi Sapin 2 étend aux collectivités territoriales le dispositif du déclassement anticipé, qui n’existait que pour l’Etat et qui permet de déclasser un bien – donc de le céder – avant sa désaffectation.

 

Le déclassement anticipé permet, en principe, d’accélérer les procédures de cession. Cependant, l’extension aux collectivités territoriales s’accompagne de certaines règles spécifiques (Cf. schéma ci-dessus) qui pourraient concrètement en amoindrir l’intérêt. Restera donc à voir la rédaction de l’ordonnance sur ce point.

 

 Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

 

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La procédure d’évaluation environnementale au cas par cas est renforcée

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Qu’est ce que l’évaluation environnementale ?

De manière générale, l’évaluation environnementale peut se définir comme le processus permettant d’estimer l’incidence d’un projet ou programme sur l’environnement (article L.122.1 du Code de l’environnement).

Comme expliqué dans notre article précédent, L’essentiel en visuels : l’évaluation environnementale, l’évaluation environnementale peut :

  • Ou encore être réalisée en application de la « clause filet » (jurisprudence de la Cour de justice de l’Union Européenne soumettant à évaluation environnementale tout projet ou programme ayant des incidences notables sur l’environnement, et ce indépendamment des critères de seuils fixés par les textes (Cf. notamment CJUE, 24 mars 2011, Commission contre Belgique, C-435/09)).

 

En quoi consiste l’évaluation au cas par cas et en quoi est-elle renforcée depuis le 1er janvier 2017 ?

La procédure de demande d’examen au cas par cas permet d’identifier les projets qui sont susceptibles d’avoir des impacts notables sur l’environnement et qui doivent, à ce titre, faire l’objet d’une étude d’impact (dans l’hypothèse, bien évidemment, où ils ne sont pas soumis à une évaluation systématique). L’évaluation environnementale au cas par cas est donc plus fine que l’évaluation systématique. Elle doit permettre, en principe, de contourner certains des effets pervers de l’évaluation systématique qui peut conduire :

  • A soumettre à évaluation environnementale des projets n’ayant pas d’incidence réelle sur l’environnement ;
  • A faire échapper à l’évaluation des projets ayant une incidence notable, mais ne figurant pas sur la liste des évaluations systématiques.

L’ordonnance n°2016-1058 et le décret n°2016-1110 renforcent l’examen au cas par cas à partir du 1er janvier 2017. Le tableau en annexe de l’article R.122-2 du Code de l’environnement a été modifié de sorte que le nombre de projets soumis à un examen au cas par cas a augmenté. A titre d’exemple, il ressort de ce tableau, que les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) soumises à évaluation environnementale systématique sont limitativement énumérées alors que « les autres ICPE » soumises à autorisation et enregistrement feront l’objet d’un examen au cas par cas.

 

Quels sont les projets concernés par l’examen au cas par cas ?

Sont soumis à une évaluation environnementale au cas par cas :

  • Les projets de travaux, d’ouvrages ou d’aménagement figurant dans le tableau en annexe de l’article R.122-2 du Code de l’environnement. D’après ce tableau, sont, par exemple, soumis à la procédure d’examen au cas par cas, certaines installations classées soumises à autorisation, la construction de certaines voies ferroviaires de plus de 500 mètres et de voies de services de plus de 1 000 mètres, ou encore la construction de voies navigables et d’installations portuaires.

 

Quelle est la procédure d’évaluation environnementale au cas par cas ?

Le maître d’ouvrage doit remplir un formulaire Cerfa de « demande d’examen au cas par cas ». Ce formulaire est transmis à l’Autorité environnementale, laquelle dispose d’un délai de 35 jours pour examiner la demande. Si elle estime que le projet présente des incidences notables sur l’environnement, une étude d’impact devra être réalisée.

 

 

 

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour et Lauriane Tonani, Elève-avocat

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