Le Cabinet vient, une nouvelle fois, d’être classé parmi les meilleurs cabinets d’avocats en droit public des affaires.

Après analyse du marché, le magazine les Décideurs, qui décrypte et suit les évolutions et stratégies des acteurs du monde des affaires, vient en effet, de publier son classement.

Tous les domaines d’intervention du Cabinet sont mis à l’honneur puisqu’il est cité pour sa forte notoriété et sa pratique réputée pour le traitement des dossiers en matière de :

  • Contrats administratifs et contentieux afférents
  • Collectivités territoriales et économie mixte
  • Droit de la domanialité publique
  • Urbanisme et aménagement.

Notre pratique du Legal Design qui nous permet de délivrer une information juridique claire et efficace, est également saluée.

Organisés par Leaders League / Décideurs Magazine – qui décrypte et suit les évolutions et stratégies des acteurs du monde du business –  les Trophées du Droit distinguent chaque année, les spécialistes du Droit les plus performants.

Lors de la dernière cérémonie, le Cabinet LAPISARDI AVOCATS a été distingué « équipe montante » en « Contrats publics ».

Ce prix récompense la capacité du cabinet à « conquérir de nouvelles parts de marché et ses capacités à intervenir dans des opérations d’une complexité soutenue ».

Une belle récompense pour le Cabinet créée il y a plus de trois ans et qui compte déjà 4 Trophées du Droit à son actif !

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La loi n°2018-148 relative à la démocratie environnementale a été publiée au Journal officiel du 3 mars 2018.

Cette loi ratifie deux ordonnances adoptées en 2016 :

Petit rappel des principales mesures modifiant les règles de la démocratie environnementale.

 

Evaluation environnementale : moins d’études d’impact, mais une évaluation qui se veut qualitative

Pour mémoire, ainsi que nous l’avons déjà évoqué dans un précédent article, l’évaluation environnementale désigne le processus qui doit permettre d’estimer l’incidence d’un projet ou programme sur l’environnement ( article L.122.1 du Code de l’environnement). L’étude d’impact est la première et principale étape de ce processus. Elle servira de base aux différentes consultations prévues par le Code de l’environnement (en fonction de chaque projet ou programme) avant l’examen par l’autorité environnementale.

L’ordonnance n°2016-1058, aujourd’hui ratifiée, permet de mettre le droit français en conformité avec le droit de l’Union s’agissant de la liste des plans et programmes soumis à évaluation.

Seuls les projets considérés comme ayant le plus d’incidences sur l’environnement sont désormais soumis à une évaluation.

Parallèlement, l’évaluation environnementale au cas par cas est renforcée. Cette évaluation au cas par cas doit permettre :

  • D’éviter de soumettre à évaluation des projets n’ayant pas d’incidence réelle sur l’environnement ;
  • D’éviter que des projets ayant une incidence notable échappent à évaluation car ils ne figureraient pas sur la liste des évaluations systématiques.

Pour consulter la liste des projets concernés par l’examen au cas par cas et la procédure applicable, vous pouvez vous référer à un précédent article du 6 février 2017.

 

Participation du public : un droit d’initiative citoyenne

La principale innovation de l’ordonnance n°2016-1060 est de créer un droit d’initiative citoyenne permettant au public d’impulser une procédure de concertation.

Sont susceptibles d’être concernés :

Pour plus de détails sur les modalités de mise en œuvre de ce droit d’initiative citoyenne, nous vous invitons à consulter notre article du 12 janvier 2017.

 

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Article rédigé par Me Agnès Boudin Avocat associé

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La loi pour la modernisation de la justice du XXIème siècle du 18 novembre 2016 a introduit une véritable révolution en créant un régime de la médiation dans le Code de justice administrative.

Les articles L.213-1 et suivants distinguent ainsi trois types de médiation :

 

Le décret n°2018-101 du 16 février 2018 vient préciser les contours de la médiation préalable obligatoire.

Petit tour d’horizon des principales mesures créées concernant les agents publics et les prestations sociales.

 

Champ d’application de la médiation préalable obligatoire concernant les agents publics

Le décret du 16 février 2018 définit le champ d’application de la médiation préalable obligatoire par rapport à des catégories de décisions et des catégories d’agents publics civils.

Les décisions concernées sont les suivantes :

 

Trois catégories d’agents publics civils sont concernées par l’expérimentation et chacun d’eux devra s’adresser à un médiateur différent :

Champ d’application de la médiation préalable obligatoire concernant les prestations sociales

Le décret du 16 février 2018 impose la médiation préalable obligatoire pour cinq types de décisions, quels que soient leurs bénéficiaires :

 

Régime juridique de la médiation préalable obligatoire

Le régime juridique de la médiation préalable obligatoire est défini par référence :

Certains points de ce régime juridique sont assez similaires à celui du recours administratif préalable obligatoire :

  • La médiation préalable obligatoire doit être engagée dans le délai de recours contentieux ;
  • L’administration doit informer l’intéressé de la nécessité de saisir le médiateur et lui indiquer ses coordonnées, sous peine d’inopposabilité du délai de recours contentieux. La saisine du médiateur interrompt le délai de recours dans les conditions de l’article 213-6 du CJA. ;
  • Le médiateur est saisi par une lettre de l’intéressé, accompagnée d’une copie de la décision contestée ou de la demande ayant fait naître la décision implicite.

D’autres éléments sont en revanche plus novateurs :

  • Ainsi, l’article 5 du décret du 16 février 2018 prévoit que « les parties peuvent s’entendre sur la suspension des effets de la décision litigieuse dans l’attente de l’issue de la médiation ». Les effets d’un acte administratif peuvent donc se trouver suspendus par convention entre l’administration et l’administré !
  • Si un tribunal administratif est saisi d’une requête contre une décision entrant dans le champ de la médiation préalable obligatoire et qu’une telle médiation n’a pas eu lieu, il doit rejeter la requête comme manifestement irrecevable et la transmettre au médiateur compétent. L’article 6 du décret prévoit même que la « date à retenir pour apprécier si la médiation préalable obligatoire est engagée dans le délai de recours contentieux est celle de l’enregistrement de la requête présentée devant le tribunal administratif ». Une porte de secours bienvenue est donc ouverte aux requérants malencontreux.

Le décret du 16 février 2018 s’appliquera aux recours contentieux présentés jusqu’au 18 novembre 2020 à l’encontre des décisions intervenues à compter du 1er avril 2018.

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour

 

 

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Dans un article précédent, nous évoquions la possibilité d’instituer des zones où les divisions pavillonnaires sont soumises à autorisation préalable pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil (« permis de diviser »).

Dans cette même perspective, le législateur a créé un dispositif permettant aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de soumettre, dans certaines zones, les bailleurs à un régime d’autorisation préalable ou de déclaration de mise en location (« permis de louer »).

 

Création de zones soumises à l’exigence d’une déclaration ou d’une autorisation préalable de mise en location

Comme pour le permis de diviser, il est necessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel une déclaration ou une autorisation préalable sera nécessaire avant la mise en location.

 

Instruction des déclarations et autorisations

L’intruction obéit aux principes suivants:

 

Sanctions

Le défaut de déclaration ou d’autorisation est sanctionné par des peines d’amende :

  • En cas de mise en location sans remplir les obligations de déclaration, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende de 5.000 € maximum, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé (L.634-4).
  • A défaut de demande d’autorisation, le préfet peut également ordonner le paiement d’une amende de 5.000 € maximum, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé (L.635-7).  En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15.000 €.

En revanche, ces manquements sont sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (L.634-3 et L.635-8 du CCH). Une solution inverse aurait abouti à faire peser sur le locataire les manquements légaux du bailleur.

Enfin, il sera noté que l’obtention d’une autorisation tacite de mise en location sera sans incidence sur la qualification de logement décent et ce, dans le souci d’éviter que des bailleurs ne respectant pas leurs obligations bénéficient d’un retard de l’administration (L.635-8).

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 Article rédigé par Me Agnès Boudin Avocat associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour

 

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Face à la pénurie de logements, de plus en plus de territoires sont confrontés à un phénomène de division des logements – en particulier dans le tissu pavillonnaire.

Si l’ampleur de ces divisions est difficile à estimer, une étude réalisée pour le CEREMA en mars 2017 indique que 8,8% de l’offre nouvelle d’appartements en Seine-Saint-Denis seraient issus de telles divisions.

Si elles ne sont pas un problème en soi, les divisions de pavillons existants participent en pratique au développement de l’habitat indigne : logements de taille très réduite, suroccupation…

Une telle situation est difficile à appréhender pour les collectivités concernées qui sont souvent dépourvues de moyens d’action si la division ne s’accompagne pas de travaux soumis à une autorisation d’urbanisme.

Dans la même perspective, les procédures prévues par le Code de la santé publique peuvent être difficiles à mettre en œuvre en l’absence de plaintes des occupants.

Dans ce contexte, l’encadrement des divisions peut s’avérer un outil intéressant pour permettre aux collectivités d’agir en amont.

 

Divisions pavillonnaires interdites

Tout d’abord, rappelons que l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une liste de cas où les divisions sont interdites en toutes circonstances :

Une sanction de deux ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende est prévue en cas de réalisation d’une division interdite.

Outre ces divisions interdites, le législateur a également mis en place la possibilité de d’instituer une autorisation préalable à toute division d’immeubles, dans certaines zones.

Ce « permis de diviser » permet ainsi de contrôler en amont les conditions des divisions pavillonnaires.

 

Création de zones soumises à l’exigence de permis de diviser

Comme en matière de droit de préemption, il est nécessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel un permis de diviser devra être sollicité.

En l’occurrence, l’instauration d’un tel périmètre est possible dans deux types de zones :

 

Instruction du permis de diviser et sanctions

Les modalités d’instruction du permis de diviser sont différentes suivant la nature de la zone dans laquelle il a été institué :

  • Zone d’habitat dégradé ;
  • Ou zone dans laquelle le PLU réglemente la taille des logements.

En cas de division réalisée sans permis, le contrevenant s’expose à 15.000 € d’amende et 25.000 € en cas de nouveau manquement dans les 3 ans (L. 111-6-1-3).

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L’instauration « d’un permis de louer » (Cf. partie 2/2), permettra de contrôler encore davantage les créations de logements dans des bâtiments existants et ainsi de limiter la propagation des habitats indignes.

 

Article rédigé par Me Agnès Boudin, Avocat Associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour

Dans un arrêt rendu le 19 juillet 2017, le Conseil d’Etat énonce que le défaut de caractère exécutoire de la délibération par laquelle un conseil municipal a prescrit l’élaboration d’une carte communale n’est pas de nature à entacher d’illégalité la délibération ultérieure approuvant cette carte.

Si les cartes communales tendent à disparaître au profit des PLU (et même des PLUi), plusieurs milliers de communes utilisent cet outil de gestion de l’espace.

En effet, pour des communes dont la population est peu nombreuse, les cartes communales fournissent une solution intermédiaire entre la sophistication d’un PLU et le caractère figé du règlement national d’urbanisme.

Les cartes communales permettent ainsi de définir des zones d’affectation des sols, d’écarter la règle de constructibilité limitée et autorisent même systématiquement le maire, depuis le 1er janvier 2017, à délivrer les autorisations d’urbanisme au nom de la commune.

L’initiative d’élaborer une carte communale appartient à la commune. Schématiquement, une fois le projet défini, les différentes consultations et l’enquête publique réalisées, le conseil municipal doit approuver la carte communale . Celle-ci est enfin approuvée par arrêté préfectoral.

L’arrêt rapporté apporte d’utiles précisions quant à l’engagement de la procédure d’élaboration des cartes communales.

CE 1° et 6° s-s-r., 19 juillet 2017, n° 403 805.

Lire la suite de cet article, publié par Agnès Boudin dans la revue Lexbase, en format PDF

Equipe

Le Cabinet vient, une nouvelle fois, d’être classé parmi les meilleurs cabinets d’avocats en droit public des affaires.

Après analyse du marché, le magazine les Décideurs, qui décrypte et suit les évolutions et stratégies des acteurs du monde des affaires, vient en effet, de publier son classement.

La palette des domaines d’intervention du Cabinet est mise à l’honneur puisqu’il est cité pour sa forte notoriété et sa pratique réputée pour le traitement des dossiers en matière de :

  • Contrats administratifs et contentieux afférents
  • Collectivités territoriales et économie mixte
  • Droit de la domanialité publique
  • Urbanisme et aménagement.

Le travail innovant de toute l’équipe sur le LEGAL DESIGN –  c’est-à-dire la visualisation de l’information juridique au travers de schémas, tableaux, pictogramme… , afin de rendre le discours juridique plus clair et accessible – est également mis en avant.

Un nouvel encouragement pour notre équipe !

lire le classement complet et la présentation du cabinet

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Le Conseil d’Etat a publié son rapport annuel 2016 dans lequel il détaille son activité contentieuse et consultative des douze derniers mois.

En matière contentieuse, cette année encore les délais moyens de jugements tant en référé qu’au fond varient en fonction des juridictions :

 

 

Ces délais de jugement sont toutefois des délais moyens. Le délai de jugement de chaque dossier dépend de sa complexité, du nombre de parties, de l’éventuelle demande d’expertise, de l’encombrement de la juridiction etc.

Le nombre d’affaires enregistrées devant les juridictions administratives est en hausse. Ce sont principalement les contentieux des étrangers, de fiscalité et d’urbanisme qui sont en augmentation par rapport à l’an dernier.

article rédigé par Zoé de Montbrial, stagiaire, supervisée par Sophie Lapisardi, avocat associée 

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L’affichage du permis de construire revêt une importance fondamentale afin de déclencher le délai de recours des tiers qui est d’une durée de deux mois (article R.600-2 du Code de l’urbanisme).

Afin qu’il remplisse ce rôle, le panneau d’affichage installé par le bénéficiaire doit comprendre des mentions précises, récemment modifiées par l’arrêté du 30 mars 2017 relatif au certificat d’urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d’urbanisme et modifiant le code de l’urbanisme.

 

Quelles sont les nouvelles mentions à afficher en application de l’arrêté du 30 mars 2017 ?

L’arrêté du 30 mars 2017 impose deux nouvelles mentions :

  • Le nom de l’architecte, auteur du projet architectural ;
  • La date d’affichage du permis en mairie.

L’obligation de mentionner le nom de l’architecte résulte de la loi n°2016-925 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016, dite loi « LCAP », ayant créé l’article L.650-4 du Code du patrimoine. Elle doit permettre de lutter contre les signatures de complaisance ou même les signatures de permis par des personnes non inscrites à l’Ordre. Le pendant de cette obligation d’affichage est d’ailleurs un système de contrôle qui permet aux services instructeurs de saisir le Conseil Régional des architectes pour des vérifications (article 23-1 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 relative à l’architecture).

L’affichage en mairie doit avoir lieu dans un délai de 8 jours à compter de la délivrance du permis. La mention de cette date d’affichage ne présente pas d’intérêt spécifique pour le recours des tiers puisque celui-ci part de la date d’affichage sur le terrain. En l’état, on peut donc s’interroger sur son intérêt – d’autant que cela obligera les bénéficiaires à s’enquérir de cette date auprès des services de l’urbanisme.

 

Compte tenu de ces modifications, quel est le contenu de l’affichage à compter du 1er juillet 2017 ?

Il résulte des articles R.424-15 et A.424-15 et suivants du Code de l’urbanisme que les mentions suivantes devront figurer sur le panneau :

 

Où doit être implanté le panneau ?

Le panneau, rectangulaire et dont les dimensions sont supérieures à 80 cm (article A.424-15 du Code de l’urbanisme) doit être « installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier » (article A.424-18 du Code de l’urbanisme).

Concrètement, cela signifie que le panneau doit être visible par les riverains.

 

Quelles sont les sanctions en cas d’omission d’une mention ou de mauvaise implantation du panneau ?

Un affichage non conforme au Code de l’urbanisme n’a pas de conséquence sur la légalité même de l’autorisation d’urbanisme.

En revanche, un tel affichage ne ferait pas courir le délai de recours des tiers qui pourraient ainsi attaquer le permis, alors même que les travaux ont commencé.

 

Une simple obligation procédurale peut donc avoir des conséquences importantes sur la réalisation concrète d’un projet.

La vigilance des maîtres d’ouvrage s’impose donc.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.