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Le droit de l’urbanisme réglemente essentiellement l’aspect extérieur et technique des constructions (hauteur, marges de retrait, implantation par rapport à la voie publique…). L’encadrement de leur usage est beaucoup moins perceptible par le public, mais tout aussi important pour dessiner l’urbanisme d’une ville. Les autorités compétentes en matière de plan local d’urbanisme peuvent ainsi délimiter des zones réservées à certains usages ou des zones dans lesquelles certaines destinations sont exclues. Par exemple, les activités industrielles peuvent être interdites dans les quartiers dédiés à l’habitation.

 

Quelles sont ces destinations auxquelles peuvent faire référence les PLU ?

 

La récente refonte du Code de l’urbanisme résultant du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015, parachevée par un arrêté du 10 novembre 2016, introduit un régime dual selon la date d’élaboration ou de la dernière révision générale du PLU.

  • Pour les constructions situées dans des communes dont le PLU est antérieur au 1er janvier 2016 ou n’a pas fait l’objet d’une révision générale depuis cette date, les destinations sont celles antérieurement définies par l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme:

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  • Pour les contructions situées dans des communes dont le PLU a été adopté ou révisé après le 1er janvier 2016, il convient d’appliquer le nouveau régime qui se compose de 5 destinations et 20 sous-destinations dont le contenu est décrit par l’arrêté du 10 novembre 2016:

 

5-destinations-pour-les-plu-adoptes-ou-revises-apres-le-1er-janvier-2016-r-157-27-et-r-157-28-c-u

 

La question de la destination d’une construction est déterminante à la fois pour les constructions nouvelles et pour les constructions existantes :

 

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

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Le point commun entre une usine chimique, un complexe immobilier et un plan local d’urbanisme ? La nécessité de procéder à une évaluation environnementale qui doit permettre d’apprécier l’incidence sur l’environnement d’un projet de travaux, d’ouvrages et d’aménagement, ainsi que des plans et programmes.

Récemment remise à plat par l’ordonnance n°2016-1058 du 3 août 2016 et son décret n°2016-1110 du 11 août 2016, l’évaluation environnementale est devenue une étape majeure des projets et programmes, publics comme privés.

  • En quoi consiste une évaluation environnementale ? Quelle est la différence avec une étude d’impact ?

L’évaluation environnementale désigne le processus qui doit permettre d’estimer l’incidence d’un projet ou programme sur l’environnement ( article L.122.1 du Code de l’environnement). L’étude d’impact est la première et principale étape de ce processus. Elle servira de base aux différentes consultations prévues par le Code de l’environnement (en fonction de chaque projet ou programme) avant l’examen par l’autorité environnementale :

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Une fois réalisée, l’étude d’impact deviendra, selon les cas, une pièce du dossier de permis de construire, du dossier de réalisation d’une ZAC ou encore d’une demande d’autorisation pour une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE).

 

  • La réalisation d’une évalution environnementale est-elle toujours obligatoire ?  

L’évaluation environnementale n’est pas une étape systématique .

En principe, la réalisation d’une évaluation dépend de la nature du projet ou programme, ainsi que de conditions de seuils. Des tableaux figurant en annexe de l’article R.122-2 du Code de l’environnement et en annexe I et II de la directive n°2011/92/UE du 13 décembre 2011 (telle que modifiée par la directive 2014/52/UE)  permettent de savoir si le projet ou programme doit être sousmis à une évaluation.

Par ailleurs, il convient d’être vigilant par rapport à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union Européenne  qui soumet à évaluation environnementale tout projet ou programme ayant des incidences notables sur l’environnement, et ce indépendamment des critères de seuils fixés par les textes (Cf. notamment CJUE, 24 mars 2011, Commission contre Belgique, C-435/09).

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  • Quels sont les facteurs permettant d’apprécier l’incidence d’un projet ou programme sur l’environnement ? 

L’article L.122-1 du Code de l’environnement fixe cinq facteurs d’appréciation:

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L’étude d’impact devra anlayser l’état initial du périmètre concerné par rapport à ces facteurs, les incidences prévisibles du projet ou programme sur ces éléments, ainsi que, le cas échéant, les mesures compensatoires envisables pour remédier à ces incidences.

Il est fondamental que cette étude soit réalisée de manière complète et suffisament détaillée, sous peine d’entacher la légalité de procédures ou d’autorisations ultérieures.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

La démonstration de l’intérêt à agir contre un permis de construire, un permis d’aménager ou une déclaration préalable peut s’avérer complexe au regard des dernières évolutions jurisprudentielles.

Dans une volonté de relancer l’immobilier en limitant les recours contentieux, une ordonnance du 18 juillet 2013 est venue donner une définition de l’intérêt à agir qui se voulait, sur le principe, plus restrictive que la jurisprudence précédente. L’article L.600.1-2 du Code de l’urbanisme  précise ainsi que :  « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

Dans une décision du 10 juin 2015 (n°386121), le Conseil d’Etat a donné une première interprétation de ces dispositions selon laquelle :

  • Le Juge administratif apprécie l’intérêt à agir en fonction des éléments versés à l’instance par les parties, en écartant les arguments qui lui semblent insuffisamment étayés.
  • Le requérant n’a pas à justifier du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de son recours. Il suffit que ces atteintes soient directes.

Sur le terrain probatoire, le juge distingue deux situations dans lesquelles peuvent se trouver le requérant :

  • Si le requérant occupe un bien qui n’est pas directement limitrophe au projet, « les documents produits par l’auteur du recours doivent faire apparaître clairement en quoi les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien sont susceptibles d’être directement affectées par le projet litigieux “(CE, 10 février 2016, SAS Sifer Promotion, n°387507). Par exemple, il pourrait s’agir d’une estimation immobilière faisant état de la dépréciation vénale du bien du requérant en raison de la construction projetée. Il pourrait également s’agir de photographies prises depuis le bien du requérant vers l’emplacement de la construction envisagée, montrant que celle-ci constituerait une pollution visuelle gênante au quotidien.
  • Si le requérant est voisin immédiat de la construction, le juge adoucit les conditions d’appréciation de l’intérêt à agir. En effet, cet intérêt à agir est reconnu par principe « lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction”(CE, 13 avril 2016, Bartolomei, n°389798). Une décision du Conseil d’Etat du 20 juin 2016 vient donner l’exemple d’un ensemble de preuves suffisant que peut alors fournir le requérant, en l’occurrence : la copie de la demande de permis, du permis délivré ainsi que d’un plan indiquant l’implantation des constructions envisagées, un acte de notoriété, une facture d’électricité établissant la qualité de propriétaire voisin et un extrait de plan cadastral  faisant apparaître la localisation du terrain d’assiette du projet par rapport à la parcelle du demandeur ainsi que la proximité avec la voie d’accès au lotissement. En pratique, la preuve de l’intérêt à agir sera ainsi apporté par la réunion de plusieurs pièces : plans, photographies, factures…

Concernant le voisin immédiat, la preuve de l’intérêt à agir est donc très proche de la jurisprudence antérieure à 2013. L’objectif de limitation du nombre de recours est donc difficile à satisfaire par ce biais. La récente jurisprudence sur l’intérêt à agir incite donc certains à considérer que la réforme de 2013 est un objectif manqué.

On rappellera cependant que le Rapport Labetoulle qui a servi de base à la rédaction de la réforme du contentieux de l’urbanisme précisait déjà que la nouvelle rédaction de l’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme « autant le dire clairement, ne se démarquera pas franchement de la jurisprudence qui s’est développée en l’absence de texte » et précisait « le groupe de travail mesure aussi que le gain qu’il faut en attendre est modeste ».

En termes d’efficacité, il faudra donc probablement plutôt compter sur la sanction des recours abusifs que sur la restriction de l’intérêt à agir.

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour. 

Une récente décision du Conseil d’Etat (CE, 15 avril 2016, n°375132) est l’occasion de revenir sur le point de départ du délai de recours contre un permis de construire ou une autre autorisation d’urbanisme.

Ce point de départ est lié à la régularité de l’affichage opéré sur le terrain. L’affichage doit:

  • Etre effectué sur un panneau rectangulaire d’au moins 80 cm de côté. Ce panneau indique dans tous les cas: le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire ; la date et le numéro du permis ; la nature du projet ; la superficie du terrain ; l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté (article A.424-16 du Code de l’urbanisme);

Ceci étant précisé, la détermination du point de départ du délai de recours contre un permis de construire peut être présentée de la manière suivante:

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Point de départ du délai de recours contre un permis de construire

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Le principe est que l’affichage conforme du permis sur le terrain fait courir le délai de recours contentieux de 2 mois contre le permis (article R.600-2 du Code de l’urbanisme). Le cas échéant, si un recours gracieux (aussi appelé recours administratif) est exercé dans le délai de 2 mois, le délai de recours contentieux est prorogé de 2 mois suivant la réponse de l’administration (soit un total maximum de 2 mois + 2 mois pour introduire un recours devant le Tribunal administratif).

En l’absence d’affichage conforme, le délai de recours n’est pas déclenché. En d’autres termes, le principe est donc que l’autorisation d’urbanisme peut être attaquée à tout moment, faisant ainsi peser un risque sur son titulaire.

Le Juge administratif admet cependant que l’exercice d’un recours gracieux contre le permis démontre que son auteur a conaissance de cette autorisation (théorie dite de la “connaissance acquise” en droit du contentieux administratif). Cette connaissance du permis fait partir le délai de recours contentieux. Dans sa décision du 15 avril 2016, la Haute Juridiction a ainsi jugée que: “l’exercice par un tiers d’un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu’il a connaissance de cette décision et a, en conséquence, pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n’aurait pas satisfait aux exigences prévues par l’article A. 424-17 du code de l’urbanisme” (CE, 15 avril 2016, n°375132).

En pratique, le recours gracieux se substitue donc à l’affichage régulier du permis comme point de départ du délai de recours contentieux. Le plus grande vigilance s’impose donc lors de l’introduction d’un recours gracieux.

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

Négociation

Dans une décision du 22 février 2016 (CE, 22 février 2016, Société d’aménagement de Piossane III, n°367901), le Conseil d’Etat a eu à connaître de la légalité d’une délibération modifiant un plan local d’urbanisme pour interdire les installations classées dans un secteur de la Commune. Or, avaient pris part au vote de cette délibération deux conseillers municipaux, anciens membres d’un collectif de riverains opposé à la présence d’une centrale d’enrobage dans le secteur en cause. Le juge devait donc déterminer si ces deux élus étaient des “conseillers intéressés” au sens de l’article L.2131-11 du CGCT.

Pour mémoire, l’article L.2131-11 du CGCT dispose que : « sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l’affaire qui en fait l’objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires ».

Dans sa décision du 22 février, le Conseil d’Etat affirme que l’article L.2131-11 du CGCT n’interdit pas, par principe, à des conseillers municipaux membres d’une association de prendre part à la délibération modifiant le PLU et restreignant certaines activités classées sur le territoire de la commune, alors même que l’association en cause avait pour objet l’opposition à ces activités.

Le Conseil d’Etat considère que ces élus n’ont pas influencé le conseil municipal pour des motifs d’intérêt personnel. Dès lors, le Conseil d’Etat rejette le moyen tiré de la violation de l’article L.2131-11 du CGCT.

Ce n’est pas la première fois que le Conseil d’Etat se prononce sur la délimitation entre intérêt personnel et intérêt communal des membres du conseil municipal.

Déjà, dans une décision du 17 novembre 1999 (CE, 17 novembre 1999, Association des usagers de Peyreleau, n°196531), le Conseil d’Etat déclarait que la participation de plusieurs conseillers, membres d’une association créée avant l’élaboration d’un projet de mise en valeur des espaces naturels, ne viciait pas la délibération du conseil municipal donnant avis favorable à ce projet, alors même que l’association devait être ultérieurement chargée de la gestion de la réserve naturelle.

En revanche, la Cour administrative d’appel de Versailles (CAA de Versailles, 10 décembre 2015, Société Ozone, n°13VE02037) a récemment affirmé qu’était viciée la décision d’attribuer un marché à une association dont le Vice-président a, en sa qualité d’adjoint au maire, présidé la commission d’appel d’offres. Le juge considérait que la personne en question avait eu un intérêt distinct de celui de la commune, à l’attribution du marché, nonobstant l’exercice à titre gratuit de ses fonctions dans l’association et sa présence dans cette dernière en qualité de représentant du département, membre de droit.

La jurisprudence est donc nuancée et invite les élus à la plus grande prudence.

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour, et Mickael Laurent, stagiaire au Cabinet -Master 2 Droit public des affaires.

 

Le décret du 4 mars 2016 relatif à la contribution locale temporaire en matière ferroviaire est paru au JO du 6 mars 2016.

L’article 6 du décret prévoit qu’il entrera en vigueur le 1er avril 2016.

Les communes, les EPCI, les régions et le STIF pourront instituer, à compter de cette date, conformément à la loi du 4 août 2014 portant réforme ferroviaire, une contribution temporaire destinée à financer les aménagements extérieurs des gares ferroviaires, à l’exception des gares d’intérêt national.

 Les principales caractéristiques de la contribution temporaire sont les suivantes : 

  • Cette contribution est supportée par les voyageurs ;
  • Elle est assise sur le prix des billets et abonnements en provenance ou à destination de la gare concernée ;
  • Son taux ne peut être supérieur à 2% du prix et son montant ne peut dépasser 2 euros par trajet ;
  • La période de perception de cette contribution ne peut pas excéder 10 ans ;

La décision n°14PA02746 de la Cour administrative d’appel de Paris en date du 11 février 2016 illustre la manière dont le juge apprécie comment un projet d’urbanisme commercial répond « aux exigences d’aménagement du territoire, de la protection de l’environnement » (article L.750-1 du Code de commerce).

 

S’agissant de l’aménagement du territoire, la Cour s’intéresse au potentiel de densification de la zone identifiée dans le Schéma directeur de la Région Ile-de-France et à l’accroissement de la population de la zone de chalandise.
Par ailleurs, une grande partie des développements de la décision concerne la desserte du projet. Les juges se livrent ainsi à une étude détaillée de l’accessibilité du site en identifiant les différents chemins d’accès par la route, par les transports en commun et par les modes de transport doux (présence de pistes cyclables et de trottoirs).

En matière de développement durable, la Cour, dans la ligne de l’article L.752-6 du Code de commerce, examine l’imperméabilisation des sols et les équipements mis en place afin de gérer les déchets, les eaux pluviales et de réduire la consommation énergétique du bâtiment. Les juges analysent également le parti pris architectural et paysager du projet afin d’apprécier son intégration visuelle dans l’environnement. L’accessibilité en transports en commun et par les modes doux est également prise en compte, montrant ainsi que la question du transport relève aussi bien de l’aménagement du territoire que du développement durable.

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

Le décret n°2015-165 du 12 février 2015 met en œuvre la réforme de la réglementation de l’aménagement commercial prévue par la loi sur l’artisanat et le commerce du 18 juin 2014.

La principale innovation juridique tient dans l’intégration de l’autorisation d’exploitation commerciale dans le permis de construire. Le permis vaudra donc autorisation d’exploitation commerciale.

En pratique, le dossier sera déposé en mairie, accompagné de pièces complémentaires définies à l’article R.752-6 du Code de commerce.

Ces pièces sont regroupées sous les rubriques suivantes, reprenant les éléments exigés sous l’ancienne réglementation :
– les informations relatives au projet,
– les informations relatives à la zone de chalandise et à l’environnement proche du projet,
– les cartes et plans relatifs au projet,
– les effets du projet en matière d’aménagement du territoire,
– les effets du projet en matière de développement durable, les effets du projet en matière de protection des consommateurs,
– les effets du projet en matière sociale.

A compter du dépôt, le Maire disposera d’un délai de 7 jours pour transmettre le dossier à la Commission départementale d’urbanisme commercial (CDAC). l’avis de la Commission sera un avis conforme. En d’autres termes, le Maire ne pourra pas autoriser le projet en cas d’avis négatif de la CDAC.

L’article R.423-25 e) du Code de l’urbanisme prévoit que le délai d’instruction du permis sera de 5 mois (PC + AEC). Cependant, les commerces étant des établissements recevant du public, c’est le délai de 6 mois qui s’appliquera réellement (article R.423-28 c).

 

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour.

 

 

 

 

 

Dans la perspective de limiter les annulations de permis pour favoriser la construction, le Code de l’urbanisme prévoit, depuis 2013, que les requérants doivent justifier que « la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » (article L. 600-1-2 du Code de l’urbanisme).

Un récent arrêt du Conseil d’Etat vient illustrer la sévérité de cette règle en rappelant que la proximité et la visibilité d’un projet immobilier ne suffisent plus, par eux-mêmes, à caractériser l’intérêt à agir, pas plus que la simple qualité de propriétaire voisin (CE, 10 février 2016, SAS Sifer Promotion, n°387507).

En l’espèce, les requérants s’étaient contentés de se prévaloir de leur qualité de « propriétaire de biens immobiliers voisins directs », sans apporter de précisions complémentaires, alors qu’ils y avaient été invités par le greffe du tribunal administratif. La requête a donc été rejetée.

Déjà, dans une affaire du 10 juin 2015 (Conseil d’Etat, 10 juin 2015, Société Eleclink,n°386121), le Conseil d’Etat jugeait que le fait qu’un projet immobilier puisse être visible ne suffisait pas, par lui-même, à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance des biens du requérant.

Prudence donc pour la justification de l’intérêt à agir, l’insuffisance d’éléments précis et étayés (par exemple, une vue directe sur un jardin, des difficultés de circulation liées à l’importance de la construction envisagée…), pouvant couper court à toute demande d’annulation.

Il sera cependant rappelé que les dispositions de l’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme ne concernent pas les associations, l’Etat, les collectivités territoriales et leurs établissements. Les déclarations préalables ne sont pas non plus visées, de sorte que la jurisprudence antérieure concernant la notion de « voisinage » continue de s’appliquer.

Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat à la Cour et Mickaël Laurent, stagiaire (Master 2 Droit public des affaires)