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Opposabilité des SDAGE et des SAGE, décryptage

La gestion de la rareté de l’eau et l’objectif de bon état écologique des cours d’eau sont, du moins sur le principe, des sujets de consensus.

Mais plus concrètement, comment faire ?

Deux outils intéressants soutiennent la politique de l’eau en France :

  • Le schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) ;
  • Le schéma d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE).

Ces schémas viennent impacter de nombreux documents de planification et décisions administratives.

 

Le SDAGE et le SAGE, qu’est-ce que c’est ?

Le SDAGE : un document de planification à l’échelle du bassin versant.

Les bassins versants sont des portions de territoire dans lesquelles toutes les eaux de ruissellement convergent à travers un réseau de rivières, de fleuves et éventuellement de lacs vers la mer, dans laquelle elles se déversent par une seule embouchure. Ils sont au nombre de 12, dont 6 en métropole.

Vous pouvez consulter la carte de ces bassins sur le site https://www.eaufrance.fr/vers-le-bon-etat-des-milieux-aquatiques.

Pour chacune de ces portions de territoire, un comité de bassin élabore un SDAGE.

C’est un document de planification qui détermine des grands axes, des objectifs et des actions à mener au cours des 6 prochaines années pour aller vers le « bon état des eaux » – objectif assigné par l’Union européenne.

Le SAGE : un document de planification locale.

Toute la France n’est pas couverte par un SAGE. Il est élaboré uniquement lorsque cela est nécessaire pour atteindre les objectifs du SDAGE et du bon état des eaux au regard des enjeux locaux.

Il est composé :

  • D’un plan d’aménagement et de gestion des eaux (PAGD), qui fixe ses objectifs et les grandes orientations;
  • Et d’un règlement, qui comporte des règles précises (art.212-5-1 du Code de l’environnement).

Il doit par ailleurs être compatible avec le SDAGE.

Quels documents de planification et décisions administratives doivent respecter le SDAGE et le SAGE et à quel degré ?

Le SDAGE et le SAGE ne sont pas opposables à tous les documents de planification et à toutes les décisions administratives.

Ils sont opposables aux seuls documents de planification et décisions administratives pour lesquelles la loi prévoit une obligation de compatibilité, c’est-à-dire une obligation de ne pas contrarier les objectifs du SDAGE ou du SAGE.

Pour les décisions IOTA, le législateur a prévu une obligation renforcée de conformité avec le SAGE. C’est-à-dire que ces décisions doivent respecter les précisions précises fixées par ce règlement.

 IOTA : une obligation de conformité et des obligations de compatibilité. 

Les IOTA sont les installations, travaux, ouvrages ou activités touchant le domaine d’eau. Listés dans le code de l’environnement, ils doivent faire l’objet d’une autorisation ou d’une déclaration.

 Compte tenu de leur objet même qui touche directement le milieu aquatique, les autorisations ou décisions prises sur une déclaration IOTA doivent :

  • Être compatibles avec le SDAGE ;
  • Être compatibles avec le PAGD du SAGE ;
  • MAIS être conformes au règlement du SAGE et à ces documents graphiques (art. L212-5-2 du code de l’environnement ; CE, 25 septembre 2019, n°418658).

L’appréciation de ces liens de conformité et de compatibilité est exposée ci-après.

Documents de planification et décisions prises dans le domaine de l’eau : une obligation de compatibilité dans certains cas.

Il existe de nombreux documents de planification.

Nous vous avons dressé une liste des principaux documents soumis à une obligation de compatibilité avec le SDAGE et le SAGE.

Et les autorisations d’urbanisme ?

Les SDAGE et SAGE ne sont pas opposables aux permis de construire (CAA Nancy, 22 janvier 2015, n°14NC00890). Cependant, cela ne signifie pas qu’ils n’ont aucun impact sur les autorisations d’urbanisme.

  • D’une part, le PLU, soumis à une obligation de compatibilité, peut reprendre des éléments du SDAGE. Ils seront alors directement opposables aux autorisations d’urbanisme.
  • D’autre part, ce document est certes un document juridique, mais c’est aussi un document scientifique objectif. Il peut constituer une donnée, pour le juge, pour apprécier si un projet porte atteinte à la sécurité des personnes, et éventuellement l’annuler sur le fondement de l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme (CAA Nancy, 24 juin 2004, n°00NC01540).

Comment apprécier la conformité ou la compatibilité au SDAGE ou au SAGE ?

L’appréciation d’un lien de conformité est assez simple pour le juriste. Il signifie que l’acte examiné doit respecter à la lettre les dispositions du document de référence.

La notion de compatibilité est plus complexe.

Le Conseil d’Etat a déjà eu l’occasion, dans son arrêt du 21 novembre 2018, n° 408175, de préciser comment apprécier cette compatibilité.

Il ne faut pas rechercher si la décision est conforme à un objectif précis, mais faire une analyse globale.

Compte tenu des décisions rendues en matière de SDAGE et d’après notre expérience, la compatibilité d’un projet par rapport au SDAGE ou au SAGE, peut s’apprécier au regard des critères suivants :

  • Les objectifs impactés.

Le projet risque de converger vers une incompatibilité :

    • S’ils sont nombreux.
    • S’ils sont importants. C’est le cas si un objectif se retrouve dans plusieurs objectifs précis (voir, en ce sens, CAA Lyon, 21 mai 2019, n°18LY04149).
  • Le degré de méconnaissance des objectifs (voir, en ce sens, CAA Lyon, 21 mai 2019, n°18LY04149).

Ce degré s’apprécie par rapport à tout le territoire couvert par le SDAGE.

Par exemple, si le SDAGE protège les zones humides et que votre projet détruit ces zones dans une proportion importante par rapport au territoire couvert par le SDAGE, il y a un fort risque d’incompatibilité.

  • L’intérêt général. Ce critère devrait être pris en compte à la marge et pourrait influer pour des situations intermédiaires (voir, par analogie, avec CE, 18 décembre 2017, n°3952).

La jurisprudence aura probablement l’occasion de préciser ces différents points.

 

Agnès Boudin, Avocat associé et Anne Migault, Avocat à la Cour

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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Loi ESSOC du 10 août 2018 : un recours « préventif » à l’essai pour sécuriser les opérations d’urbanisme

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La loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance créé, à titre expérimental, un nouveau dispositif s’apparentant à un rescrit « juridictionnel » ou à un recours « préventif ». Et celui-ci pourrait bien révolutionner le contentieux de l’urbanisme.

En effet, l’auteur ou le bénéficiaire de certaines décisions en matière d’urbanisme pourra désormais saisir le Juge administratif d’une demande tendant à en apprécier la légalité formelle, avant même qu’un tiers ne le saisisse d’un recours tendant à en obtenir l’annulation. Si la régularité de la décision est confirmée, celle-ci ne pourra plus être contestée, par quelque biais que ce soit.

Un tel mécanisme, organisant une intervention préalable du Juge administratif, permettra aux porteurs de projet de mieux anticiper d’éventuels litiges ultérieurs. Ainsi, il ambitionne de sécuriser, d’un point de vue juridique, leurs opérations. Analyse.

 

Un outil de cantonnement du risque juridique au soutien des opérations complexes

La procédure d’homologation instaurée continue de limiter les possibilités de contester la légalité formelle des décisions en matière d’urbanisme.

A côté du mécanisme prévu à l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, instaurant un délai au-delà duquel les vices de forme ou de procédure susceptibles d’affecter les documents d’urbanisme ne peuvent plus être invoqués, elle vise ainsi les décisions non règlementaires, susceptibles de fonder une décision ultérieure.

Si un décret doit venir préciser la liste des décisions concernées, on peut d’ores et déjà penser aux actes instaurant une opération complexe, tels que :

  • La création d’une Zone d’Aménagement Différé (ZAD) ou d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) ;
  • La Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ;
  • L’institution d’un droit de préemption urbain (DPU) ;
  • Ou encore le permis d’aménager …

Ainsi, l’engagement d’une telle procédure permettra de limiter, à titre préventif, les moyens susceptibles de justifier l’annulation de ces décisions, et, au-delà, de toutes les décisions qui les mettent en œuvre.

Partant, ce nouvel outil permettra aux porteurs de projets de mieux évaluer le risque juridique afférent.

 

Un dispositif expérimental circonscrit

Le dispositif expérimental, limité à certaines décisions, reste également circonscrit dans le temps et l’espace.

 

 

Et il devra faire l’objet d’une évaluation, avant d’être éventuellement pérennisé.

 

Modalités de mise en œuvre

Si les modalités de mise en œuvre du dispositif doivent encore être précisées par décret, la loi du 10 août 2018 permet d’ores et déjà de tracer les contours de cette action :

 

 

Une systémisation du recours au juge paradoxale

Si le mécanisme instauré a indéniablement vocation à sécuriser les projets de grande ampleur, s’inscrivant dans le cadre d’opérations complexes, il n’en présente pas moins certains paradoxes, relevés par le Conseil d’Etat, et tenant :

  • A l’absence d’intérêt, pour l’auteur du recours, cherchant à faire valider la légalité de la décision en cause, de développer une argumentation convaincante, allant à l’encontre de ses intérêts ;
  • A une multiplication des procédures, plusieurs juges administratifs aux pouvoirs différents pouvant être saisis de la même décision.
  • A un allongement de la durée des procédures, la demande suspendant l’examen des recours contentieux dirigés contre la décision en cause.

Au final, si ce nouveau dispositif pourrait se révéler particulièrement intéressant pour les constructeurs, il pourrait également soulever des difficultés préjudiciables à sa pérennisation.

 

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat associé et Ariane Bakkali, Avocat
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Loi ESSOC du 10 août 2018 : le rescrit pour sécuriser la fiscalité des opérations d’urbanisme

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Pour connaître le montant définitif des taxes d’urbanisme à payer, les porteurs de projets peuvent attendre plusieurs mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. En effet, il est nécessaire que le service instructeur transmette la copie des permis délivrés et les feuillets « fiscalité » du formulaire CERFA pour que les services de l’Etat liquident ces taxes. Une telle situation n’est pas optimale pour finaliser le financement de son opération.

Pour tenter d’améliorer la prévisibilité de la fiscalité de l’urbanisme, la loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance (ESSOC) développe les procédures de rescrit en visant :

  • Le versement pour sous-densité ;
  • La taxe d’aménagement ;
  • La taxe perçue sur les constructeurs en Ile-de-France.

Par ce biais, les porteurs de projet pourront, avant même le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme, connaître la position de l’Administration sur l’application des règles afférentes à leur situation.

Sa réponse, opposable, leur permettra ainsi de sécuriser, d’un point de vue fiscal, leur opération. Analyse.

 

Mécanisme général du rescrit

Le rescrit est l’acte par lequel l’Administration, sollicitée par une personne physique ou morale, prend formellement position sur l’application des règles de droit à sa situation de fait.

Il a d’abord été institué dans le domaine fiscal (L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales), puis étendu à d’autres domaines, tels que la sécurité sociale (L. 243-6-3 du code de la sécurité sociale), les douanes (345 bis II du code des douanes) ou encore la consommation (L.113-3-3 du code de la consommation).

Il n’est pas une nouveauté totale en droit de l’urbanisme, puisqu’il est déjà prévu pour certaines dispositions régissant le versement pour sous-densité.

Cependant l’article L. 331-40 du code de l’urbanisme permet seulement d’avoir une position de l’Administration sur certains éléments de calcul de la taxe (comme l’assiette de l’unité foncière à prendre en compte), mais pas d’obtenir un chiffrage du versement.

 

Un champ d’application étendu dans la fiscalité de l’urbanisme

La loi du 10 août 2018, qui vise à favoriser « une administration qui s’engage », élargit significativement le champ d’application du rescrit dans la fiscalité de l’urbanisme.

Ainsi, elle instaure de nouvelles procédures de rescrit concernant :

Dorénavant, les porteurs de projets pourront obtenir une réponse de l’administration sur le calcul des taxes d’urbanismes applicables, leur permettant ainsi d’affiner le financement de leurs opérations.

 

Mise en œuvre de la procédure de rescrit

Un redevable de bonne foi – pour reprendre les termes de la loi – pourra désormais demander au service de la préfecture de prendre formellement position sur l’application à sa situation des règles relatives :

  • Au versement pour sous-densité, peu importe la taille de son projet ;
  • À la taxe d’aménagement et à la taxe perçue sur les constructeurs en Ile-de-France, s’il porte un projet supérieur à 50.000 m2.

L’Administration devra lui répondre de manière motivée dans un délai de trois mois. Le demandeur pourra lui opposer sa réponse, et ce :

  • Jusqu’à ce que survienne un changement de fait ou de droit en affectant la validité ;
  • Ou jusqu’à ce qu’elle lui notifie une modification de son appréciation.

Un décret en Conseil d’Etat doit venir préciser les conditions de mise en œuvre du rescrit, et, notamment, le contenu, les modalités de dépôt et de réception des demandes, ainsi que les conditions et délais dans lesquels il y sera répondu.

A cet égard, il sera précisé que les rescrits en matière d’urbanisme pourraient bénéficier de l’expérimentation prévue par l’article 22 de la loi du 10 août 2018, selon laquelle le demandeur pourrait joindre un projet de prise de position à sa demande. Ce projet serait validé en l’absence de réponse de l’administration dans le délai de 3 mois. Un autre décret en Conseil d’Etat devra détailler ce point.

 

Des questions en suspens

Si le mécanisme instauré répond indéniablement à un besoin d’anticipation des opérationnels, il n’en laisse pas moins certaines questions en suspens.

En effet, son effectivité dépendra :

  • D’une part, de l’interprétation des notions visées, notamment de « redevable de bonne foi » ou encore de « changement de fait ou de droit » affectant la validité de la réponse donnée ;
  • D’autre part, du volontarisme de l’Administration, en l’absence de sanction dans la loi d’un éventuel défaut de réponse. Le décret en Conseil d’Etat prévu par la loi du 10 août 2018 apportera probablement des réponses sur ce point.

 

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat associé et Ariane Bakkali, Avocat
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Vers la fin des refus abusifs de permis de construire ?

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Si les recours abusifs sont un obstacle à la réalisation de projets de construction, les refus abusifs de permis le sont tout autant. En effet, aucune règle n’empêche les maires de refuser à nouveau une demande de permis de construire à la suite d’un premier refus annulé par le juge – à la condition toutefois de ne pas le refuser pour les mêmes motifs que ceux sanctionnés par le juge.

 

La reconnaissance de la possibilité pour le juge administratif annulant un permis de construire d’enjoindre au maire de délivrer le permis

Un des moyens de contrecarrer ces refus dilatoires est de demander au juge lors du recours en annulation formé contre le refus de permis de construire, d’enjoindre au maire de délivrer l’autorisation d’urbanisme sollicitée. Cependant, si certaines juridictions de première instance s’octroyaient le pouvoir d’enjoindre la délivrance du permis, les juridictions d’appel et le Conseil d’Etat refusaient systématiquement une telle possibilité et enjoignaient simplement l’administration à réexaminer la demande.

Le Conseil d’Etat dans un avis du 23 mai 2018 a mis fin à cette divergence  entre les juges, en reconnaissant explicitement cette faculté, dès lors que le requérant en fait la demande :

« lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition »

Ce revirement du Conseil d’Etat fait suite à la modification par l’article 103 de la loi Macron ajoutant un 2e alinéa à l’article L424-3 du code de l’urbanisme qui dispose que « Cette motivation [du refus de délivrance de permis de construire] doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et règlementaires mentionnées à l’article L421-6. ». De cette obligation d’indiquer l’ensemble des motifs justifiant le refus, combinée à l’obligation pour le juge, en matière d’urbanisme, de statuer sur l’ensemble des moyens invoqués susceptibles d’entrainer l’annulation ou la suspension de l’acte, il en découle que sauf oubli de la part de l’administration, aucune irrégularité n’est censée affecter le projet. Dès lors, le juge peut enjoindre à juste titre la délivrance du permis sollicité.

 

Les limites de l’injonction de délivranceToutefois, il existe deux cas où le juge ne pourra pas enjoindre à l’Administration de délivrer le permis de construire.

Ainsi l’injonction de délivrance ne sera pas possible si les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée – qui demeurent applicables à la demande en application de l’article L600-2 du code de l’urbanisme – interdisent que soit accordé le permis de construire pour un motif que l’administration n’a pas relevé.

 

Par ailleurs, l’injonction ne sera pas non plus possible si à la suite d’un changement de circonstances, la situation de fait s’y oppose.

 

Que se passe-t-il en cas d’annulation de la décision annulant le jugement ou l’arrêt enjoignant la délivrance ?

Le Conseil d’Etat dans cet avis a pris le soin de prévoir les éventuelles complications contentieuses.

En cas d’annulation du jugement ou de l’arrêt enjoignant la délivrance de l’autorisation d’urbanisme, l’autorité compétente pourra, après avoir invité le pétitionnaire à présenter ses observations, retirer l’autorisation dans un délai raisonnable qui ne saurait excéder 3 mois à compter de la notification à l’administration de la décision juridictionnelle.

Si cet avis ne constitue pas une révolution du contentieux de l’urbanisme, il constitue un appui solide pour les porteurs de projets qui peuvent se voir confrontés à l’hostilité de principe de certaines municipalités.

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Article rédigé par Agnès Boudin, avocat associé et Paul Leroy, stagiaire (Master II Droit Immobilier à Paris I)

 

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LE PROJET DE LOI ELAN DEVANT L’ASSEMBLÉE NATIONALE : Les principales mesures en matière d’urbanisme

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Marqué par une procédure de consultation originale, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dit « ELAN » (Projet de loi, n°846), a été soumis au Conseil d’État pour avis (CE, Avis, 29 mars 2018, n°394435), avant d’être présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018.

Porté devant les membres de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale ce 15 mai, il devrait être examiné en séance publique à compter du 28 mai prochain.Ambitionnant de provoquer un « choc d’offre » de logement, il est organisé en quatre titres, respectivement intitulés :

  • « Construire plus, mieux et moins cher » ;
  • « Évolutions du secteur du logement social » ;
  • « Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale » ;
  • « Améliorer le cadre de vie ».

Rappel des principales mesures qu’il comporte en matière d’urbanisme, déclinées dans son premier titre, au vu des objectifs suivants :

  • Dynamiser les opérations d’aménagement ;
  • Favoriser la libération du foncier ;
  • Favoriser la transformation de bureaux en logements ;
  • Simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme ;
  • Simplifier l’acte de construire ;
  • Améliorer le traitement du contentieux.

Dynamiser les opérations d’aménagement pour produire plus de foncier

Favoriser la libération du foncier

Favoriser la transformation de bureaux en logements 

Simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme 

Simplifier l’acte de construire 

Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme 

En conclusion, la lecture du projet de loi ELAN traduit une aspiration à « libérer les initiatives » en matière d’urbanisme, par une intervention sur :

  • Ses outils ;
  • Ses normes et ses procédures ;
  • Son contentieux.

Pour plus de détails sur ces trois axes, nous vous invitons à consulter nos articles à venir sur le sujet.

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Article rédigé par Ariane Bakkali, Avocat à la Cour

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Lutte contre l’habitat indigne et divisions pavillonnaires : « le permis de louer » (partie 2/2)

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Dans un article précédent, nous évoquions la possibilité d’instituer des zones où les divisions pavillonnaires sont soumises à autorisation préalable pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil (« permis de diviser »).

Dans cette même perspective, le législateur a créé un dispositif permettant aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de soumettre, dans certaines zones, les bailleurs à un régime d’autorisation préalable ou de déclaration de mise en location (« permis de louer »).

 

Création de zones soumises à l’exigence d’une déclaration ou d’une autorisation préalable de mise en location

Comme pour le permis de diviser, il est necessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel une déclaration ou une autorisation préalable sera nécessaire avant la mise en location.

 

Instruction des déclarations et autorisations

L’intruction obéit aux principes suivants:

 

Sanctions

Le défaut de déclaration ou d’autorisation est sanctionné par des peines d’amende :

  • En cas de mise en location sans remplir les obligations de déclaration, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende de 5.000 € maximum, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé (L.634-4).
  • A défaut de demande d’autorisation, le préfet peut également ordonner le paiement d’une amende de 5.000 € maximum, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé (L.635-7).  En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15.000 €.

En revanche, ces manquements sont sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (L.634-3 et L.635-8 du CCH). Une solution inverse aurait abouti à faire peser sur le locataire les manquements légaux du bailleur.

Enfin, il sera noté que l’obtention d’une autorisation tacite de mise en location sera sans incidence sur la qualification de logement décent et ce, dans le souci d’éviter que des bailleurs ne respectant pas leurs obligations bénéficient d’un retard de l’administration (L.635-8).

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 Article rédigé par Me Agnès Boudin Avocat associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour

 

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Lutte contre l’habitat indigne et divisions pavillonnaires : « le permis de diviser » (partie 1/2)

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Face à la pénurie de logements, de plus en plus de territoires sont confrontés à un phénomène de division des logements – en particulier dans le tissu pavillonnaire.

Si l’ampleur de ces divisions est difficile à estimer, une étude réalisée pour le CEREMA en mars 2017 indique que 8,8% de l’offre nouvelle d’appartements en Seine-Saint-Denis seraient issus de telles divisions.

Si elles ne sont pas un problème en soi, les divisions de pavillons existants participent en pratique au développement de l’habitat indigne : logements de taille très réduite, suroccupation…

Une telle situation est difficile à appréhender pour les collectivités concernées qui sont souvent dépourvues de moyens d’action si la division ne s’accompagne pas de travaux soumis à une autorisation d’urbanisme.

Dans la même perspective, les procédures prévues par le Code de la santé publique peuvent être difficiles à mettre en œuvre en l’absence de plaintes des occupants.

Dans ce contexte, l’encadrement des divisions peut s’avérer un outil intéressant pour permettre aux collectivités d’agir en amont.

 

Divisions pavillonnaires interdites

Tout d’abord, rappelons que l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une liste de cas où les divisions sont interdites en toutes circonstances :

Une sanction de deux ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende est prévue en cas de réalisation d’une division interdite.

Outre ces divisions interdites, le législateur a également mis en place la possibilité de d’instituer une autorisation préalable à toute division d’immeubles, dans certaines zones.

Ce « permis de diviser » permet ainsi de contrôler en amont les conditions des divisions pavillonnaires.

 

Création de zones soumises à l’exigence de permis de diviser

Comme en matière de droit de préemption, il est nécessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel un permis de diviser devra être sollicité.

En l’occurrence, l’instauration d’un tel périmètre est possible dans deux types de zones :

 

Instruction du permis de diviser et sanctions

Les modalités d’instruction du permis de diviser sont différentes suivant la nature de la zone dans laquelle il a été institué :

  • Zone d’habitat dégradé ;
  • Ou zone dans laquelle le PLU réglemente la taille des logements.

En cas de division réalisée sans permis, le contrevenant s’expose à 15.000 € d’amende et 25.000 € en cas de nouveau manquement dans les 3 ans (L. 111-6-1-3).

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L’instauration « d’un permis de louer » (Cf. partie 2/2), permettra de contrôler encore davantage les créations de logements dans des bâtiments existants et ainsi de limiter la propagation des habitats indignes.

 

Article rédigé par Me Agnès Boudin, Avocat Associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour

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Intérêt à agir contre un permis de construire et recours abusifs

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Deux notions articulées autour d’un même but : favoriser la construction en limitant les recours

En 2013, l’intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme a fait l’objet d’une nouvelle définition, plus restrictive, afin de limiter les recours abusifs (voir sur ce point nos articles du 21 juillet 2016 et du 27 mai 2017).

L’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme exige désormais que les requérants démontrent que les conditions de jouissance, d’occupation et d’utilisation de leur bien soient affectées par le projet qu’ils attaquent.

La notion de recours abusifs, prévue à l’article L.600-7 du Code de l’urbanisme, est aussi très restrictive. Elle vise l’hypothèse où le droit de former un recours est mis en œuvre dans des conditions excédant la défense des intérêts légitimes du requérant. Et encore faut-il qu’un préjudice « excessif » [sic] soit causé au titulaire du permis. Il existe ainsi peu de décisions de condamnation sur ce terrain (Voir sur ce point notre article du 15 novembre 2016).

Quoi qu’il en soit, il est clair que la redéfinition de l’intérêt à agir et la répression des recours abusifs obéissent au but commun de limiter les recours contre les permis afin de favoriser la construction.

 

Pour autant, le défaut d’intérêt à agir ne suffit pas à caractériser l’existence d’un recours abusif

L’analyse d’une sélection de jurisprudences quant à l’articulation de ces deux notions, démontre que l’absence d’intérêt à agir n’est pas nécessairement déterminant pour que le recours soit qualifié d’abusif.

En revanche, il constitue un critère récurrent, tout comme la présence ou l’absence d’arguments manifestement infondés.

En définitif, la qualification de recours abusif semble plus dépendre de l’existence d’arguments manifestement infondés, que de l’intérêt à agir.

L’attitude dilatoire du requérant ne ressort pas des décisions analysées de manière significative, au premier chef car l’argument n’était pas invoqué dans le cadre des affaires examinées.

La qualification de recours abusif devant le juge administratif est donc difficile à reconnaître. A cet égard, la décision du Tribunal administratif de Lyon du 17 novembre 2015 semble isolée.

L’action en réparation serait-elle alors plus facile devant le juge judiciaire ?

De manière classique concernant l’abus du droit d’agir en justice, le juge judiciaire recherche l’intention de nuire ou la légèreté blâmable du demandeur.

Contrairement au juge administratif, il n’indemnise pas uniquement le préjudice « excessif », mais l’ensemble des préjudices.

Des requérants ont par exemple été condamnés à payer 385.873,15 euros de dommages et intérêts pour recours abusif (Cass. 3e civ., 5 juin 2012, n° 11-17.919). Cet arrêt fait toutefois figure d’exception et les décisions sont, depuis, devenues rares.

Reste donc à voir ce que nous réserve le Gouvernement dans le projet de loi sur la stratégie logement, dont la présentation en Conseil des Ministres a été annoncée pour la mi-décembre.

Verra-t-on enfin des mesures réellement efficaces pour lutter contre les recours abusifs ?

 

Article rédigé par Agnès Boudin et Lauriane Tonani, Avocats à la Cour

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Permis de construire : comment en finir avec les recours abusifs

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Sophie Lapisardi et Agnès Boudin viennent de publier une tribune dans le Cercle des Echos :

Les recours abusifs contre les permis de construire bloquent environ 33.000 projets en France. Il faut donner au juge les moyens d’agir vite.

Le gouvernement vient d’exposer sa stratégie pour le logement et veut faire la chasse aux recours abusifs. Les mesures actuelles sont en effet inefficaces. Sanctionner ne sert à rien quand seul le temps compte. Il faut se donner les moyens de juger vite.

Tous les recours contre les autorisations d’urbanisme ne sont naturellement pas abusifs : certains permettent de rectifier des illégalités.  Ils sont toujours aussi nombreux et  les moyens pour les combattre sont manifestement inefficaces malgré les réformes et groupes de travail ces dernières années.

Projet gelé

En voici une illustration : un petit promoteur immobilier trouve un terrain en région parisienne, à quelques mètres d’une gare RER, dans un secteur considéré comme «tendu». Il souhaite, après démolition de la maison existante, y construire un immeuble collectif de dix logements.

Il signe une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours et obtient cette autorisation en août 2016. Il procède très rapidement à son affichage.

 

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Élaboration d’une carte communale : lancement de la procédure non subordonné à l’intervention d’une délibération du conseil municipal

Dans un arrêt rendu le 19 juillet 2017, le Conseil d’Etat énonce que le défaut de caractère exécutoire de la délibération par laquelle un conseil municipal a prescrit l’élaboration d’une carte communale n’est pas de nature à entacher d’illégalité la délibération ultérieure approuvant cette carte.

Si les cartes communales tendent à disparaître au profit des PLU (et même des PLUi), plusieurs milliers de communes utilisent cet outil de gestion de l’espace.

En effet, pour des communes dont la population est peu nombreuse, les cartes communales fournissent une solution intermédiaire entre la sophistication d’un PLU et le caractère figé du règlement national d’urbanisme.

Les cartes communales permettent ainsi de définir des zones d’affectation des sols, d’écarter la règle de constructibilité limitée et autorisent même systématiquement le maire, depuis le 1er janvier 2017, à délivrer les autorisations d’urbanisme au nom de la commune.

L’initiative d’élaborer une carte communale appartient à la commune. Schématiquement, une fois le projet défini, les différentes consultations et l’enquête publique réalisées, le conseil municipal doit approuver la carte communale . Celle-ci est enfin approuvée par arrêté préfectoral.

L’arrêt rapporté apporte d’utiles précisions quant à l’engagement de la procédure d’élaboration des cartes communales.

CE 1° et 6° s-s-r., 19 juillet 2017, n° 403 805.

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