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La loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance créé, à titre expérimental, un nouveau dispositif s’apparentant à un rescrit « juridictionnel » ou à un recours « préventif ». Et celui-ci pourrait bien révolutionner le contentieux de l’urbanisme.

En effet, l’auteur ou le bénéficiaire de certaines décisions en matière d’urbanisme pourra désormais saisir le Juge administratif d’une demande tendant à en apprécier la légalité formelle, avant même qu’un tiers ne le saisisse d’un recours tendant à en obtenir l’annulation. Si la régularité de la décision est confirmée, celle-ci ne pourra plus être contestée, par quelque biais que ce soit.

Un tel mécanisme, organisant une intervention préalable du Juge administratif, permettra aux porteurs de projet de mieux anticiper d’éventuels litiges ultérieurs. Ainsi, il ambitionne de sécuriser, d’un point de vue juridique, leurs opérations. Analyse.

 

Un outil de cantonnement du risque juridique au soutien des opérations complexes

La procédure d’homologation instaurée continue de limiter les possibilités de contester la légalité formelle des décisions en matière d’urbanisme.

A côté du mécanisme prévu à l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, instaurant un délai au-delà duquel les vices de forme ou de procédure susceptibles d’affecter les documents d’urbanisme ne peuvent plus être invoqués, elle vise ainsi les décisions non règlementaires, susceptibles de fonder une décision ultérieure.

Si un décret doit venir préciser la liste des décisions concernées, on peut d’ores et déjà penser aux actes instaurant une opération complexe, tels que :

  • La création d’une Zone d’Aménagement Différé (ZAD) ou d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) ;
  • La Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ;
  • L’institution d’un droit de préemption urbain (DPU) ;
  • Ou encore le permis d’aménager …

Ainsi, l’engagement d’une telle procédure permettra de limiter, à titre préventif, les moyens susceptibles de justifier l’annulation de ces décisions, et, au-delà, de toutes les décisions qui les mettent en œuvre.

Partant, ce nouvel outil permettra aux porteurs de projets de mieux évaluer le risque juridique afférent.

 

Un dispositif expérimental circonscrit

Le dispositif expérimental, limité à certaines décisions, reste également circonscrit dans le temps et l’espace.

 

 

Et il devra faire l’objet d’une évaluation, avant d’être éventuellement pérennisé.

 

Modalités de mise en œuvre

Si les modalités de mise en œuvre du dispositif doivent encore être précisées par décret, la loi du 10 août 2018 permet d’ores et déjà de tracer les contours de cette action :

 

 

Une systémisation du recours au juge paradoxale

Si le mécanisme instauré a indéniablement vocation à sécuriser les projets de grande ampleur, s’inscrivant dans le cadre d’opérations complexes, il n’en présente pas moins certains paradoxes, relevés par le Conseil d’Etat, et tenant :

  • A l’absence d’intérêt, pour l’auteur du recours, cherchant à faire valider la légalité de la décision en cause, de développer une argumentation convaincante, allant à l’encontre de ses intérêts ;
  • A une multiplication des procédures, plusieurs juges administratifs aux pouvoirs différents pouvant être saisis de la même décision.
  • A un allongement de la durée des procédures, la demande suspendant l’examen des recours contentieux dirigés contre la décision en cause.

Au final, si ce nouveau dispositif pourrait se révéler particulièrement intéressant pour les constructeurs, il pourrait également soulever des difficultés préjudiciables à sa pérennisation.

 

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat associé et Ariane Bakkali, Avocat

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Pour connaître le montant définitif des taxes d’urbanisme à payer, les porteurs de projets peuvent attendre plusieurs mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. En effet, il est nécessaire que le service instructeur transmette la copie des permis délivrés et les feuillets « fiscalité » du formulaire CERFA pour que les services de l’Etat liquident ces taxes. Une telle situation n’est pas optimale pour finaliser le financement de son opération.

Pour tenter d’améliorer la prévisibilité de la fiscalité de l’urbanisme, la loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance (ESSOC) développe les procédures de rescrit en visant :

  • Le versement pour sous-densité ;
  • La taxe d’aménagement ;
  • La taxe perçue sur les constructeurs en Ile-de-France.

Par ce biais, les porteurs de projet pourront, avant même le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme, connaître la position de l’Administration sur l’application des règles afférentes à leur situation.

Sa réponse, opposable, leur permettra ainsi de sécuriser, d’un point de vue fiscal, leur opération. Analyse.

 

Mécanisme général du rescrit

Le rescrit est l’acte par lequel l’Administration, sollicitée par une personne physique ou morale, prend formellement position sur l’application des règles de droit à sa situation de fait.

Il a d’abord été institué dans le domaine fiscal (L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales), puis étendu à d’autres domaines, tels que la sécurité sociale (L. 243-6-3 du code de la sécurité sociale), les douanes (345 bis II du code des douanes) ou encore la consommation (L.113-3-3 du code de la consommation).

Il n’est pas une nouveauté totale en droit de l’urbanisme, puisqu’il est déjà prévu pour certaines dispositions régissant le versement pour sous-densité.

Cependant l’article L. 331-40 du code de l’urbanisme permet seulement d’avoir une position de l’Administration sur certains éléments de calcul de la taxe (comme l’assiette de l’unité foncière à prendre en compte), mais pas d’obtenir un chiffrage du versement.

 

Un champ d’application étendu dans la fiscalité de l’urbanisme

La loi du 10 août 2018, qui vise à favoriser « une administration qui s’engage », élargit significativement le champ d’application du rescrit dans la fiscalité de l’urbanisme.

Ainsi, elle instaure de nouvelles procédures de rescrit concernant :

Dorénavant, les porteurs de projets pourront obtenir une réponse de l’administration sur le calcul des taxes d’urbanismes applicables, leur permettant ainsi d’affiner le financement de leurs opérations.

 

Mise en œuvre de la procédure de rescrit

Un redevable de bonne foi – pour reprendre les termes de la loi – pourra désormais demander au service de la préfecture de prendre formellement position sur l’application à sa situation des règles relatives :

  • Au versement pour sous-densité, peu importe la taille de son projet ;
  • À la taxe d’aménagement et à la taxe perçue sur les constructeurs en Ile-de-France, s’il porte un projet supérieur à 50.000 m2.

L’Administration devra lui répondre de manière motivée dans un délai de trois mois. Le demandeur pourra lui opposer sa réponse, et ce :

  • Jusqu’à ce que survienne un changement de fait ou de droit en affectant la validité ;
  • Ou jusqu’à ce qu’elle lui notifie une modification de son appréciation.

Un décret en Conseil d’Etat doit venir préciser les conditions de mise en œuvre du rescrit, et, notamment, le contenu, les modalités de dépôt et de réception des demandes, ainsi que les conditions et délais dans lesquels il y sera répondu.

A cet égard, il sera précisé que les rescrits en matière d’urbanisme pourraient bénéficier de l’expérimentation prévue par l’article 22 de la loi du 10 août 2018, selon laquelle le demandeur pourrait joindre un projet de prise de position à sa demande. Ce projet serait validé en l’absence de réponse de l’administration dans le délai de 3 mois. Un autre décret en Conseil d’Etat devra détailler ce point.

 

Des questions en suspens

Si le mécanisme instauré répond indéniablement à un besoin d’anticipation des opérationnels, il n’en laisse pas moins certaines questions en suspens.

En effet, son effectivité dépendra :

  • D’une part, de l’interprétation des notions visées, notamment de « redevable de bonne foi » ou encore de « changement de fait ou de droit » affectant la validité de la réponse donnée ;
  • D’autre part, du volontarisme de l’Administration, en l’absence de sanction dans la loi d’un éventuel défaut de réponse. Le décret en Conseil d’Etat prévu par la loi du 10 août 2018 apportera probablement des réponses sur ce point.

 

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat associé et Ariane Bakkali, Avocat

Le Cabinet LAPISARDI AVOCATS est, cette année encore, distingué au sein du guide Legal 500 PARIS qui classe les meilleurs cabinets d’avocats d’affaires sur le marché français, selon leurs domaines d’expertise.

Ce classement est réalisé sur la base de recherches minutieuses et d’une enquête de satisfaction auprès des clients des cabinets d’avocats.  

Le LEGAL 500 PARIS classe le cabinet LAPISARDI AVOCATS  parmi les meilleurs cabinets d’avocats en droit public des affaires avec la présentation suivante : 

“Lapisardi Avocats possède une bonne connaissance des collectivités locales et conseille une clientèle mixte, constituée d’acteurs publics et privés. Le cabinet possède un fort savoir faire en matière de contrats et de marchés publics, ainsi qu’en contentieux. L’expertise en matière d’urbanisme et d’aménagement est également très solide. Le cabinet a récemment traité de nombreux dossiers dans le domaine hospitalier et conseille des opérateurs de premier plan dans le secteur des casinos. Sophie Lapisardi est à la tête du cabinet. Agnès Boudin a été promue associée”.

Une belle reconnaissance pour toute notre équipe qui renforce notre détermination à accompagner la réussite des projets de nos clients !