Lutte contre l’habitat indigne et divisions pavillonnaires : « le permis de diviser » (partie 1/2)
Face à la pénurie de logements, de plus en plus de territoires sont confrontés à un phénomène de division des logements – en particulier dans le tissu pavillonnaire.
Si l’ampleur de ces divisions est difficile à estimer, une étude réalisée pour le CEREMA en mars 2017 indique que 8,8% de l’offre nouvelle d’appartements en Seine-Saint-Denis seraient issus de telles divisions.
Si elles ne sont pas un problème en soi, les divisions de pavillons existants participent en pratique au développement de l’habitat indigne : logements de taille très réduite, suroccupation…
Une telle situation est difficile à appréhender pour les collectivités concernées qui sont souvent dépourvues de moyens d’action si la division ne s’accompagne pas de travaux soumis à une autorisation d’urbanisme.
Dans la même perspective, les procédures prévues par le Code de la santé publique peuvent être difficiles à mettre en œuvre en l’absence de plaintes des occupants.
Dans ce contexte, l’encadrement des divisions peut s’avérer un outil intéressant pour permettre aux collectivités d’agir en amont.
Divisions pavillonnaires interdites
Tout d’abord, rappelons que l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une liste de cas où les divisions sont interdites en toutes circonstances :
Une sanction de deux ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende est prévue en cas de réalisation d’une division interdite.
Outre ces divisions interdites, le législateur a également mis en place la possibilité de d’instituer une autorisation préalable à toute division d’immeubles, dans certaines zones.
Ce « permis de diviser » permet ainsi de contrôler en amont les conditions des divisions pavillonnaires.
Création de zones soumises à l’exigence de permis de diviser
Comme en matière de droit de préemption, il est nécessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel un permis de diviser devra être sollicité.
En l’occurrence, l’instauration d’un tel périmètre est possible dans deux types de zones :
Instruction du permis de diviser et sanctions
Les modalités d’instruction du permis de diviser sont différentes suivant la nature de la zone dans laquelle il a été institué :
- Zone d’habitat dégradé ;
- Ou zone dans laquelle le PLU réglemente la taille des logements.
En cas de division réalisée sans permis, le contrevenant s’expose à 15.000 € d’amende et 25.000 € en cas de nouveau manquement dans les 3 ans (L. 111-6-1-3).
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L’instauration « d’un permis de louer » (Cf. partie 2/2), permettra de contrôler encore davantage les créations de logements dans des bâtiments existants et ainsi de limiter la propagation des habitats indignes.
Article rédigé par Me Agnès Boudin, Avocat Associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour
