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Lutte contre l’habitat indigne et divisions pavillonnaires : « le permis de louer » (partie 2/2)

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Dans un article précédent, nous évoquions la possibilité d’instituer des zones où les divisions pavillonnaires sont soumises à autorisation préalable pour lutter contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil (« permis de diviser »).

Dans cette même perspective, le législateur a créé un dispositif permettant aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de soumettre, dans certaines zones, les bailleurs à un régime d’autorisation préalable ou de déclaration de mise en location (« permis de louer »).

 

Création de zones soumises à l’exigence d’une déclaration ou d’une autorisation préalable de mise en location

Comme pour le permis de diviser, il est necessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel une déclaration ou une autorisation préalable sera nécessaire avant la mise en location.

 

Instruction des déclarations et autorisations

L’intruction obéit aux principes suivants:

 

Sanctions

Le défaut de déclaration ou d’autorisation est sanctionné par des peines d’amende :

  • En cas de mise en location sans remplir les obligations de déclaration, le préfet peut ordonner le paiement d’une amende de 5.000 € maximum, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé (L.634-4).
  • A défaut de demande d’autorisation, le préfet peut également ordonner le paiement d’une amende de 5.000 € maximum, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé (L.635-7).  En cas de nouveau manquement dans un délai de 3 ans, le montant maximal de cette amende est porté à 15.000 €.

En revanche, ces manquements sont sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire (L.634-3 et L.635-8 du CCH). Une solution inverse aurait abouti à faire peser sur le locataire les manquements légaux du bailleur.

Enfin, il sera noté que l’obtention d’une autorisation tacite de mise en location sera sans incidence sur la qualification de logement décent et ce, dans le souci d’éviter que des bailleurs ne respectant pas leurs obligations bénéficient d’un retard de l’administration (L.635-8).

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 Article rédigé par Me Agnès Boudin Avocat associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour

 

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Lutte contre l’habitat indigne et divisions pavillonnaires : « le permis de diviser » (partie 1/2)

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Face à la pénurie de logements, de plus en plus de territoires sont confrontés à un phénomène de division des logements – en particulier dans le tissu pavillonnaire.

Si l’ampleur de ces divisions est difficile à estimer, une étude réalisée pour le CEREMA en mars 2017 indique que 8,8% de l’offre nouvelle d’appartements en Seine-Saint-Denis seraient issus de telles divisions.

Si elles ne sont pas un problème en soi, les divisions de pavillons existants participent en pratique au développement de l’habitat indigne : logements de taille très réduite, suroccupation…

Une telle situation est difficile à appréhender pour les collectivités concernées qui sont souvent dépourvues de moyens d’action si la division ne s’accompagne pas de travaux soumis à une autorisation d’urbanisme.

Dans la même perspective, les procédures prévues par le Code de la santé publique peuvent être difficiles à mettre en œuvre en l’absence de plaintes des occupants.

Dans ce contexte, l’encadrement des divisions peut s’avérer un outil intéressant pour permettre aux collectivités d’agir en amont.

 

Divisions pavillonnaires interdites

Tout d’abord, rappelons que l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une liste de cas où les divisions sont interdites en toutes circonstances :

Une sanction de deux ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende est prévue en cas de réalisation d’une division interdite.

Outre ces divisions interdites, le législateur a également mis en place la possibilité de d’instituer une autorisation préalable à toute division d’immeubles, dans certaines zones.

Ce « permis de diviser » permet ainsi de contrôler en amont les conditions des divisions pavillonnaires.

 

Création de zones soumises à l’exigence de permis de diviser

Comme en matière de droit de préemption, il est nécessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel un permis de diviser devra être sollicité.

En l’occurrence, l’instauration d’un tel périmètre est possible dans deux types de zones :

 

Instruction du permis de diviser et sanctions

Les modalités d’instruction du permis de diviser sont différentes suivant la nature de la zone dans laquelle il a été institué :

  • Zone d’habitat dégradé ;
  • Ou zone dans laquelle le PLU réglemente la taille des logements.

En cas de division réalisée sans permis, le contrevenant s’expose à 15.000 € d’amende et 25.000 € en cas de nouveau manquement dans les 3 ans (L. 111-6-1-3).

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L’instauration « d’un permis de louer » (Cf. partie 2/2), permettra de contrôler encore davantage les créations de logements dans des bâtiments existants et ainsi de limiter la propagation des habitats indignes.

 

Article rédigé par Me Agnès Boudin, Avocat Associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour

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