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Face à la pénurie de logements, de plus en plus de territoires sont confrontés à un phénomène de division des logements – en particulier dans le tissu pavillonnaire.

Si l’ampleur de ces divisions est difficile à estimer, une étude réalisée pour le CEREMA en mars 2017 indique que 8,8% de l’offre nouvelle d’appartements en Seine-Saint-Denis seraient issus de telles divisions.

Si elles ne sont pas un problème en soi, les divisions de pavillons existants participent en pratique au développement de l’habitat indigne : logements de taille très réduite, suroccupation…

Une telle situation est difficile à appréhender pour les collectivités concernées qui sont souvent dépourvues de moyens d’action si la division ne s’accompagne pas de travaux soumis à une autorisation d’urbanisme.

Dans la même perspective, les procédures prévues par le Code de la santé publique peuvent être difficiles à mettre en œuvre en l’absence de plaintes des occupants.

Dans ce contexte, l’encadrement des divisions peut s’avérer un outil intéressant pour permettre aux collectivités d’agir en amont.

 

Divisions pavillonnaires interdites

Tout d’abord, rappelons que l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une liste de cas où les divisions sont interdites en toutes circonstances :

Une sanction de deux ans d’emprisonnement et de 75.000 euros d’amende est prévue en cas de réalisation d’une division interdite.

Outre ces divisions interdites, le législateur a également mis en place la possibilité de d’instituer une autorisation préalable à toute division d’immeubles, dans certaines zones.

Ce « permis de diviser » permet ainsi de contrôler en amont les conditions des divisions pavillonnaires.

 

Création de zones soumises à l’exigence de permis de diviser

Comme en matière de droit de préemption, il est nécessaire que la collectivité adopte une délibération instituant un périmètre dans lequel un permis de diviser devra être sollicité.

En l’occurrence, l’instauration d’un tel périmètre est possible dans deux types de zones :

 

Instruction du permis de diviser et sanctions

Les modalités d’instruction du permis de diviser sont différentes suivant la nature de la zone dans laquelle il a été institué :

  • Zone d’habitat dégradé ;
  • Ou zone dans laquelle le PLU réglemente la taille des logements.

En cas de division réalisée sans permis, le contrevenant s’expose à 15.000 € d’amende et 25.000 € en cas de nouveau manquement dans les 3 ans (L. 111-6-1-3).

*        *        *

L’instauration « d’un permis de louer » (Cf. partie 2/2), permettra de contrôler encore davantage les créations de logements dans des bâtiments existants et ainsi de limiter la propagation des habitats indignes.

 

Article rédigé par Me Agnès Boudin, Avocat Associé et Me Lauriane Tonani, Avocat à la Cour

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Deux notions articulées autour d’un même but : favoriser la construction en limitant les recours

En 2013, l’intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme a fait l’objet d’une nouvelle définition, plus restrictive, afin de limiter les recours abusifs (voir sur ce point nos articles du 21 juillet 2016 et du 27 mai 2017).

L’article L.600-1-2 du Code de l’urbanisme exige désormais que les requérants démontrent que les conditions de jouissance, d’occupation et d’utilisation de leur bien soient affectées par le projet qu’ils attaquent.

La notion de recours abusifs, prévue à l’article L.600-7 du Code de l’urbanisme, est aussi très restrictive. Elle vise l’hypothèse où le droit de former un recours est mis en œuvre dans des conditions excédant la défense des intérêts légitimes du requérant. Et encore faut-il qu’un préjudice « excessif » [sic] soit causé au titulaire du permis. Il existe ainsi peu de décisions de condamnation sur ce terrain (Voir sur ce point notre article du 15 novembre 2016).

Quoi qu’il en soit, il est clair que la redéfinition de l’intérêt à agir et la répression des recours abusifs obéissent au but commun de limiter les recours contre les permis afin de favoriser la construction.

 

Pour autant, le défaut d’intérêt à agir ne suffit pas à caractériser l’existence d’un recours abusif

L’analyse d’une sélection de jurisprudences quant à l’articulation de ces deux notions, démontre que l’absence d’intérêt à agir n’est pas nécessairement déterminant pour que le recours soit qualifié d’abusif.

En revanche, il constitue un critère récurrent, tout comme la présence ou l’absence d’arguments manifestement infondés.

En définitif, la qualification de recours abusif semble plus dépendre de l’existence d’arguments manifestement infondés, que de l’intérêt à agir.

L’attitude dilatoire du requérant ne ressort pas des décisions analysées de manière significative, au premier chef car l’argument n’était pas invoqué dans le cadre des affaires examinées.

La qualification de recours abusif devant le juge administratif est donc difficile à reconnaître. A cet égard, la décision du Tribunal administratif de Lyon du 17 novembre 2015 semble isolée.

L’action en réparation serait-elle alors plus facile devant le juge judiciaire ?

De manière classique concernant l’abus du droit d’agir en justice, le juge judiciaire recherche l’intention de nuire ou la légèreté blâmable du demandeur.

Contrairement au juge administratif, il n’indemnise pas uniquement le préjudice « excessif », mais l’ensemble des préjudices.

Des requérants ont par exemple été condamnés à payer 385.873,15 euros de dommages et intérêts pour recours abusif (Cass. 3e civ., 5 juin 2012, n° 11-17.919). Cet arrêt fait toutefois figure d’exception et les décisions sont, depuis, devenues rares.

Reste donc à voir ce que nous réserve le Gouvernement dans le projet de loi sur la stratégie logement, dont la présentation en Conseil des Ministres a été annoncée pour la mi-décembre.

Verra-t-on enfin des mesures réellement efficaces pour lutter contre les recours abusifs ?

 

Article rédigé par Agnès Boudin et Lauriane Tonani, Avocats à la Cour

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Pour pouvoir prétendre au paiement direct de ses factures, le sous-traitant agréé et accepté par le maître d’ouvrage doit respecter une procédure très formalisée. Dans le cadre de cette procédure prévue à l’article 136 du décret n°2016-360 du 25 mars 2016, le maître d’ouvrage dispose-t-il d’un droit de regard sur la demande de paiement du sous-traitant et quelle est son étendue ?

 

Cette procédure, assez contraignante (voir sur ce point notre article), a notamment pour objet de permettre au titulaire du marché de contrôler les demandes de paiement des prestations exécutées par le sous-traitant.

En effet, en faisant d’abord parvenir au titulaire du marché la demande de paiement, ce dernier peut manifester son désaccord en cas de demandes de paiement infondées.

Cette procédure ne fait cependant pas obstacle au contrôle du maître d’ouvrage.

En principe, le maître d’ouvrage ne peut refuser de payer le sous-traitant au seul motif que des malfaçons ont été constatées à la réception des travaux (CAA Lyon, 15 mai 2014, n°12LY22756 ; CAA Versailles, 28 novembre 2013, n°11VE00814).

Mais le Conseil d’Etat a récemment rappelé l’étendue du contrôle exercé par le maître d’ouvrage (CE, 9 juin 2017, n°396358). Ce dernier peut :

Mais aussi s’assurer que les travaux réalisés par le sous-traitant correspondent à ce qui était prévu par le marché (CAA Paris, 24 novembre 2015, n°14PA02484).

 
Article rédigé par Sophie Lapisardi, avocat associée, spécialiste en Droit Public et Lauriane Tonani, Juriste

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Avant l’exécution de toutes prestations, le sous-traitant d’un marché public doit avoir été accepté par l’acheteur et avoir été agréé par lui pour ses conditions de paiement (article 6 de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance).

Le sous-traitant agréé doit alors respecter une procédure très formalisée pour obtenir le paiement direct des prestations qu’il a exécutées dans le cadre de son contrat de sous-traitance.

 

La procédure du paiement direct du sous-traitant

L’ancien article 116 du Code des marchés publics, aujourd’hui article 136 du décret n°2016-360 du 25 mars 2016, organise une procédure en trois temps qui peut être résumée de la façon suivante :

Depuis l’ordonnance n°2014-697 du 26 juin 2014 relative au développement de la facturation électronique, les titulaires et les sous-traitants admis au paiement direct doivent transmettre leurs factures sous forme électronique sur le portail Chorus pro pour toutes les étapes du schéma.

Cette obligation s’applique aux contrats en cours d’exécution ou conclus postérieurement à compter du 1er janvier 2017, 2018, 2019 ou 2020 selon la taille de l’entreprise (article 3 de l’ordonnance).

Les entreprises devront être vigilantes à l’entrée en vigueur de cette obligation, car l’article 4 du décret n°2016-1478 du 2 novembre 2016, précise que l’utilisation du portail de facturation est exclusive de tout autre mode de transmission. Ainsi, lorsqu’une facture est transmise en dehors du portail de facturation, la personne publique destinataire pourra la rejeter après avoir informé l’émetteur par tout moyen, de l’obligation de la facturation électronique.

Etape 1

Pour pouvoir obtenir le paiement direct par le maître d’ouvrage, le sous-traitant doit d’abord adresser sa demande avec les factures au titulaire du marché par LRAR ou en cas de facture dématérialisée, en éditant la demande de paiement sur le portail Chorus Pro.

A compter de la signature de l’accusé de réception attestant que le titulaire a bien reçu la demande de paiement du sous-traitant (ou selon le cas, à compter du dépôt, par le sous-traitant, de la transmission au titulaire de la demande de paiement sur Chorus) :

  • Le titulaire dispose d’un délai de 15 jours pour accepter ou refuser le paiement demandé par courrier ou sur le portail de facturation ;

  • A défaut de réponse de sa part dans ce délai de 15 jours, le titulaire est réputé avoir tacitement donné son accord.

Si le titulaire manifeste son désaccord, postérieurement à l’expiration de ce délai, il est trop tard. Il sera regardé comme ayant accepté définitivement les demandes de paiement (CAA Paris, 8 octobre 2015, n°14PA01272 ; CAA Douai, 3 avril 2014, n°12DA01302).

Etape 2

Ensuite, le sous-traitant doit transmettre sa demande au maître d’ouvrage par LRAR ou via le portail Chorus Pro.

Cette demande doit parvenir au maître d’ouvrage en temps utile, ce qui est le cas lorsque le décompte général et définitif n’est pas encore établi (CE, 21 février 2011, n°318364 ; CE, 23 octobre 2017, n°410235).

Sur le portail Chorus Pro, si le titulaire ne s’est pas manifesté dans le délai de 15 jours précédemment évoqué, la demande de paiement est automatiquement transmise au maître d’ouvrage sous 15 jours avec mention de l’absence de validation par le titulaire.

Etape 3

Il appartiendra enfin au maître d’ouvrage de traiter la demande de paiement du sous-traitant puis de régler les factures. Ce dernier dispose toutefois d’un droit de regard sur le paiement de ces factures (Voir sur ce point notre article).

 

Conséquences du non-respect de la procédure

Auparavant, la jurisprudence était partagée quant aux conséquences du non-respect de la procédure de paiement direct.

Parfois le juge sanctionnait le non-respect de la procédure (CAA Versailles, 1er juin 2011, n°09VE01379) et parfois l’inverse (CAA Bordeaux, 2 avril 2013, n°11BX02720).

Mais aujourd’hui les conséquences sont clairement énoncées par le Conseil d’Etat. La méconnaissance par le sous-traitant de la procédure de paiement direct « fait obstacle à ce qu’il puisse se prévaloir, auprès du maitre d’ouvrage, d’un droit à ce paiement » (CE, 19 avril 2017, n°396174).

Le sous-traitant doit donc veiller à respecter la procédure pour pouvoir prétendre au paiement direct de ses prestations.

 
Article rédigé par Sophie Lapisardi, avocat associée, spécialiste en Droit Public et Lauriane Tonani, Juriste

Equipe

Le Cabinet vient, une nouvelle fois, d’être classé parmi les meilleurs cabinets d’avocats en droit public des affaires.

Après analyse du marché, le magazine les Décideurs, qui décrypte et suit les évolutions et stratégies des acteurs du monde des affaires, vient en effet, de publier son classement.

La palette des domaines d’intervention du Cabinet est mise à l’honneur puisqu’il est cité pour sa forte notoriété et sa pratique réputée pour le traitement des dossiers en matière de :

  • Contrats administratifs et contentieux afférents
  • Collectivités territoriales et économie mixte
  • Droit de la domanialité publique
  • Urbanisme et aménagement.

Le travail innovant de toute l’équipe sur le LEGAL DESIGN –  c’est-à-dire la visualisation de l’information juridique au travers de schémas, tableaux, pictogramme… , afin de rendre le discours juridique plus clair et accessible – est également mis en avant.

Un nouvel encouragement pour notre équipe !

lire le classement complet et la présentation du cabinet

Le guide professionnel de référence LEGAL 500 PARIS édition 2017/2018, qui recense les meilleurs cabinets d’avocats d’affaires du marché français, vient d’être publié. Il est réalisé sur la base de recherches minutieuses et d’une enquête de satisfaction auprès des clients des cabinets d’avocats.  

Le LEGAL 500 PARIS classe le cabinet LAPISARDI AVOCATS  parmi les meilleurs cabinets d’avocats en droit public des affaires avec la présentation suivante : 

“Lapisardi Avocats fournit un ‘travail de grande qualité’. L’équipe de trois avocats est ‘disponible et toujours en pleine connaissance de ses dossiers’. Elle possède une ‘parfaite connaissance des collectivités locales’. Le cabinet conseille une clientèle mixte constituée d’acteurs publics et privés. Il possède un fort savoir faire en matière de contrats et de marchés publics, ainsi qu’en contentieux. L’expertise en matière d’urbanisme et d’aménagement est également très solide. Le cabinet a récemment traité de nombreux dossiers dans le domaine hospitalier et conseille des opérateurs de premier plan dans le secteur des casinos. A la tête du cabinet, Sophie Lapisardi affiche une ‘compétence pointue en matière de montages complexes, de procédures de marchés publics, de contrats administratifs et plus largement en droit public économique’. La collaboratrice Agnès Boudin se distingue par ‘ses connaissances en urbanisme opérationnel et en contentieux administratif’”.

Une belle reconnaissance pour toute notre équipe qui renforce notre détermination à accompagner la réussite des projets de nos clients !