Nous sommes heureux d’accueillir deux nouveaux collaborateurs qui viennent renforcer une équipe tout aussi déterminée à faire aboutir vos projets !

 

 

Niels Bernardini

Après un master 2 en droit public des affaires (Université Aix-Marseille), il a poursuivi son parcours universitaire au sein de l’Institut d’études judiciaires Paul Raynaud (Paris 2 – Assas) puis intégré l’Ecole de Formation des Barreaux (EFB) et l’Institut du Droit Public des Affaires (IDPA).

Niels Bernardini a occupé le poste de juriste dans un cabinet d’avocats en droit public des affaires et au sein d’une société de conseil et a participé à la rédaction d’articles juridiques parus dans des revues spécialisées (Lexbase) et co-écrit un manuel juridique sous la direction du Professeur Raphaël Romi, « L’essentiel des contrats administratifs » publié aux éditions Ellipses.

Il prêtera prochainement serment devant la Cour d’Appel de Paris.

Il intervient principalement dans le domaine des contrats et des marchés publics. Il accompagne les entreprises privées et les personnes publiques, de la procédure de passation des contrats (rédaction des documents contractuels) à leur exécution, tant en conseil qu’en contentieux (référé précontractuel, contentieux de l’exécution etc.).

 

 

Andréa Favain

Titulaire d’un master 2 en droit des collectivités publiques (Université d’Auvergne), elle a intégré l’école des Avocats Centre Sud, tout en effectuant en parallèle plusieurs stages au sein de cabinets d’avocats ainsi qu’au tribunal administratif de Rennes. Elle s’est également engagée auprès de l’Association Lysias, association organisant des concours d’éloquence juridique.

Elle prêtera prochainement serment devant la Cour d’Appel de Paris.

Polyvalente, Andréa Favain intervient dans les différentes branches du droit administratif général, et notamment auprès des collectivités territoriales, ainsi que dans les domaines du droit de l’urbanisme et de la commande publique.

 

 

 

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La loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance créé, à titre expérimental, un nouveau dispositif s’apparentant à un rescrit « juridictionnel » ou à un recours « préventif ». Et celui-ci pourrait bien révolutionner le contentieux de l’urbanisme.

En effet, l’auteur ou le bénéficiaire de certaines décisions en matière d’urbanisme pourra désormais saisir le Juge administratif d’une demande tendant à en apprécier la légalité formelle, avant même qu’un tiers ne le saisisse d’un recours tendant à en obtenir l’annulation. Si la régularité de la décision est confirmée, celle-ci ne pourra plus être contestée, par quelque biais que ce soit.

Un tel mécanisme, organisant une intervention préalable du Juge administratif, permettra aux porteurs de projet de mieux anticiper d’éventuels litiges ultérieurs. Ainsi, il ambitionne de sécuriser, d’un point de vue juridique, leurs opérations. Analyse.

 

Un outil de cantonnement du risque juridique au soutien des opérations complexes

La procédure d’homologation instaurée continue de limiter les possibilités de contester la légalité formelle des décisions en matière d’urbanisme.

A côté du mécanisme prévu à l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme, instaurant un délai au-delà duquel les vices de forme ou de procédure susceptibles d’affecter les documents d’urbanisme ne peuvent plus être invoqués, elle vise ainsi les décisions non règlementaires, susceptibles de fonder une décision ultérieure.

Si un décret doit venir préciser la liste des décisions concernées, on peut d’ores et déjà penser aux actes instaurant une opération complexe, tels que :

  • La création d’une Zone d’Aménagement Différé (ZAD) ou d’une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) ;
  • La Déclaration d’Utilité Publique (DUP) ;
  • L’institution d’un droit de préemption urbain (DPU) ;
  • Ou encore le permis d’aménager …

Ainsi, l’engagement d’une telle procédure permettra de limiter, à titre préventif, les moyens susceptibles de justifier l’annulation de ces décisions, et, au-delà, de toutes les décisions qui les mettent en œuvre.

Partant, ce nouvel outil permettra aux porteurs de projets de mieux évaluer le risque juridique afférent.

 

Un dispositif expérimental circonscrit

Le dispositif expérimental, limité à certaines décisions, reste également circonscrit dans le temps et l’espace.

 

 

Et il devra faire l’objet d’une évaluation, avant d’être éventuellement pérennisé.

 

Modalités de mise en œuvre

Si les modalités de mise en œuvre du dispositif doivent encore être précisées par décret, la loi du 10 août 2018 permet d’ores et déjà de tracer les contours de cette action :

 

 

Une systémisation du recours au juge paradoxale

Si le mécanisme instauré a indéniablement vocation à sécuriser les projets de grande ampleur, s’inscrivant dans le cadre d’opérations complexes, il n’en présente pas moins certains paradoxes, relevés par le Conseil d’Etat, et tenant :

  • A l’absence d’intérêt, pour l’auteur du recours, cherchant à faire valider la légalité de la décision en cause, de développer une argumentation convaincante, allant à l’encontre de ses intérêts ;
  • A une multiplication des procédures, plusieurs juges administratifs aux pouvoirs différents pouvant être saisis de la même décision.
  • A un allongement de la durée des procédures, la demande suspendant l’examen des recours contentieux dirigés contre la décision en cause.

Au final, si ce nouveau dispositif pourrait se révéler particulièrement intéressant pour les constructeurs, il pourrait également soulever des difficultés préjudiciables à sa pérennisation.

 

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat associé et Ariane Bakkali, Avocat

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Pour connaître le montant définitif des taxes d’urbanisme à payer, les porteurs de projets peuvent attendre plusieurs mois après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. En effet, il est nécessaire que le service instructeur transmette la copie des permis délivrés et les feuillets « fiscalité » du formulaire CERFA pour que les services de l’Etat liquident ces taxes. Une telle situation n’est pas optimale pour finaliser le financement de son opération.

Pour tenter d’améliorer la prévisibilité de la fiscalité de l’urbanisme, la loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d’une société de confiance (ESSOC) développe les procédures de rescrit en visant :

  • Le versement pour sous-densité ;
  • La taxe d’aménagement ;
  • La taxe perçue sur les constructeurs en Ile-de-France.

Par ce biais, les porteurs de projet pourront, avant même le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme, connaître la position de l’Administration sur l’application des règles afférentes à leur situation.

Sa réponse, opposable, leur permettra ainsi de sécuriser, d’un point de vue fiscal, leur opération. Analyse.

 

Mécanisme général du rescrit

Le rescrit est l’acte par lequel l’Administration, sollicitée par une personne physique ou morale, prend formellement position sur l’application des règles de droit à sa situation de fait.

Il a d’abord été institué dans le domaine fiscal (L. 80 A et L. 80 B du livre des procédures fiscales), puis étendu à d’autres domaines, tels que la sécurité sociale (L. 243-6-3 du code de la sécurité sociale), les douanes (345 bis II du code des douanes) ou encore la consommation (L.113-3-3 du code de la consommation).

Il n’est pas une nouveauté totale en droit de l’urbanisme, puisqu’il est déjà prévu pour certaines dispositions régissant le versement pour sous-densité.

Cependant l’article L. 331-40 du code de l’urbanisme permet seulement d’avoir une position de l’Administration sur certains éléments de calcul de la taxe (comme l’assiette de l’unité foncière à prendre en compte), mais pas d’obtenir un chiffrage du versement.

 

Un champ d’application étendu dans la fiscalité de l’urbanisme

La loi du 10 août 2018, qui vise à favoriser « une administration qui s’engage », élargit significativement le champ d’application du rescrit dans la fiscalité de l’urbanisme.

Ainsi, elle instaure de nouvelles procédures de rescrit concernant :

Dorénavant, les porteurs de projets pourront obtenir une réponse de l’administration sur le calcul des taxes d’urbanismes applicables, leur permettant ainsi d’affiner le financement de leurs opérations.

 

Mise en œuvre de la procédure de rescrit

Un redevable de bonne foi – pour reprendre les termes de la loi – pourra désormais demander au service de la préfecture de prendre formellement position sur l’application à sa situation des règles relatives :

  • Au versement pour sous-densité, peu importe la taille de son projet ;
  • À la taxe d’aménagement et à la taxe perçue sur les constructeurs en Ile-de-France, s’il porte un projet supérieur à 50.000 m2.

L’Administration devra lui répondre de manière motivée dans un délai de trois mois. Le demandeur pourra lui opposer sa réponse, et ce :

  • Jusqu’à ce que survienne un changement de fait ou de droit en affectant la validité ;
  • Ou jusqu’à ce qu’elle lui notifie une modification de son appréciation.

Un décret en Conseil d’Etat doit venir préciser les conditions de mise en œuvre du rescrit, et, notamment, le contenu, les modalités de dépôt et de réception des demandes, ainsi que les conditions et délais dans lesquels il y sera répondu.

A cet égard, il sera précisé que les rescrits en matière d’urbanisme pourraient bénéficier de l’expérimentation prévue par l’article 22 de la loi du 10 août 2018, selon laquelle le demandeur pourrait joindre un projet de prise de position à sa demande. Ce projet serait validé en l’absence de réponse de l’administration dans le délai de 3 mois. Un autre décret en Conseil d’Etat devra détailler ce point.

 

Des questions en suspens

Si le mécanisme instauré répond indéniablement à un besoin d’anticipation des opérationnels, il n’en laisse pas moins certaines questions en suspens.

En effet, son effectivité dépendra :

  • D’une part, de l’interprétation des notions visées, notamment de « redevable de bonne foi » ou encore de « changement de fait ou de droit » affectant la validité de la réponse donnée ;
  • D’autre part, du volontarisme de l’Administration, en l’absence de sanction dans la loi d’un éventuel défaut de réponse. Le décret en Conseil d’Etat prévu par la loi du 10 août 2018 apportera probablement des réponses sur ce point.

 

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Article rédigé par Agnès Boudin, Avocat associé et Ariane Bakkali, Avocat

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Marqué par une procédure de consultation originale, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dit « ELAN » (Projet de loi, n°846), a été soumis au Conseil d’État pour avis (CE, Avis, 29 mars 2018, n°394435), avant d’être présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018.

Porté devant les membres de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale ce 15 mai, il devrait être examiné en séance publique à compter du 28 mai prochain.Ambitionnant de provoquer un « choc d’offre » de logement, il est organisé en quatre titres, respectivement intitulés :

  • « Construire plus, mieux et moins cher » ;
  • « Évolutions du secteur du logement social » ;
  • « Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale » ;
  • « Améliorer le cadre de vie ».

Rappel des principales mesures qu’il comporte en matière d’urbanisme, déclinées dans son premier titre, au vu des objectifs suivants :

  • Dynamiser les opérations d’aménagement ;
  • Favoriser la libération du foncier ;
  • Favoriser la transformation de bureaux en logements ;
  • Simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme ;
  • Simplifier l’acte de construire ;
  • Améliorer le traitement du contentieux.

Dynamiser les opérations d’aménagement pour produire plus de foncier

Favoriser la libération du foncier

Favoriser la transformation de bureaux en logements 

Simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme 

Simplifier l’acte de construire 

Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme 

En conclusion, la lecture du projet de loi ELAN traduit une aspiration à « libérer les initiatives » en matière d’urbanisme, par une intervention sur :

  • Ses outils ;
  • Ses normes et ses procédures ;
  • Son contentieux.

Pour plus de détails sur ces trois axes, nous vous invitons à consulter nos articles à venir sur le sujet.

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Article rédigé par Ariane Bakkali, Avocat à la Cour